12월 10일 이후 변경된 계약갱신청구권, 전세 임대인 임차인 둘 다 모르면 손해본다

12월 10일 이후 변경된 계약갱신청구권, 전세 임대인 임차인 둘 다 모르면 손해본다

 

안녕하세요. 별없달입니다.

 

요즘은 하루가 멀다하고 부동산 관련 이슈들이 쏟아지고 있는데요.

 

임대차3법 이후에 나타나고 있는 아파트 전세난도 큰 이슈 중 하나이죠.

 

집주인이 실거주를 한다고 하지 않는 이상, 세입자가 추가로 2년 더 거주할 수 있도록 계약갱신청구를 할 수 있는 권리가 생기면서, 새로 전세를 놓는 집주인들은 처음부터 전세가격을 올리거나, 매물을 쉽게 내놓지 않으면서 전세 씨가 마르고 있습니다.

출처 : 부동산114

꼭 그런 경우가 아니더라도, 계약갱신청구를 통해 2년 전세를 연장할 때는 기존 전세가격의 최대 5% 범위 내에서만 전세가격을 올릴 수 있는 제한이 걸리게 되는데요.

 

오히려 이 점 때문에 전세를 연장할 때, 기존에는 전세가격을 올리지 않고 동결하는 경우도 많았지만 이제는 임대인 분들이 5%는 의무적으로 올려받아 연장하는 것이 관행처럼 되어가는 것 같습니다.

 

물론 그게 나쁘다고 말하는 것은 아닙니다. 사회에 임대인 - 임차인 간의 관계가 갑을관계로 굳어져 있는 인식 때문이지 사실 임대인이나 임차인이나 각자의 상황과 입장이 있기 때문에, 이해관계가 얽히는 경우가 많지만,

 

집주인인 임대인도 본인의 권리를 행사하는 것인데 결코 잘못된 것은 아닌 일입니다.

 

어쨌건 이러한 전세난으로 최근에 살짝 주춤거렸던 집값은, 높아진 전세가로 인하여 전세가격이 매매가를 밀어올리는 형국이 되어 집값상승을 다시 주도하고 있다는 말이 나오게 된것이죠.

 

12월 10일 이후 변경된 계약갱신청구권 기간, 모르면 손해

 

아무리 집을 무조건 사야 하는 시기다, 오늘 사는 것이 가장 싸다라고 하더라도 다양한 상황 때문에 꼭 전세를 놓는 임대인이나, 전세를 살아야 하는 임차인은 존재할 수 밖에 없습니다.

 

지금 임대인이신 분도 계실 테고 임차인이신 분도 계실 텐데요. 그리고 전세를 놓으시려는 분, 전세매물을 찾고 계신 분도 계실 테고요.

 

그러한 분들께 전세 계약시, 전세 계약 갱신 시 꼭 알아야 하는 필수정보를 알려 드리려고 합니다.

 

꼭 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.

바로 얼마 전 12월 10일부터 주택임대차보호법이 변경되면서, 변경된 계약갱신청구권 및 묵시적 계약 갱신 기간이 그것인데요.

 

원래 기존, 그러니까 12월 9일 까지는 계약갱신청구 기간이 기존 계약 만료 시점의 6개월~1개월 이전 이었습니다.

 

그러니까, 만약 계약 만료 시점이 6월 1일이면, 1월 1일부터 5월 1일 사이에 계약갱신 청구를 해야 했죠.

 

(이 기간을 따질 때는 '초일불산입' 원칙이라고 해서, 기간 중 첫 날은 제외하고 따지는 계산방식으로 해서 날짜를 잘 계산하셔야 합니다.)

 

전세를 계속 살 것인지, 아니면 이사를 갈 것인지에 대한 여부를 그 기간 내에 집주인에게 통보해야 합니다.

 

구두 통보는 증거가 남지 않으니, 전화 혹은 문자메시지로 증거를 남기거나, 연락이 안된다면 내용증명을 보내는 방법도 있습니다.

또한 집주인도 그 기간 내에 기존 세입자와 계약을 연장할 것인지, 아니면 집주인이 실거주를 할 것이니 계약을 종료하자고 통보해야 하는 기간이었죠.

 

그런데 이번 12월 10일 주택임대차보호법 개정 후 부터 새로 전세를 계약하거나 혹은 기존 계약 갱신 건 부터는, 계약갱신청구 기간이 계약 만료 시점의 6개월~2개월 이전으로, 한 달 더 앞당겨졌습니다.

 

12월 10일 이전에 계약한 건에 대해서는 적용되지 않는 내용입니다. 이전 계약 건은 기존대로 계약갱신청구 기간이 6개월~1개월로 적용 되는 것이고

 

12월 10일 이후부터 신규 계약한 건이나 갱신한 계약은, 이후 계약만료 시점이 다가왔을 때 6개월~2개월로 적용이 되는 것입니다.

다만 이 내용은 주택임대차법에만 적용이 되는 것이고, 상가임대차법, 그러니까 상가에 대한 계약 시에는 그대로 계약갱신 기간이 6개월~1개월로 적용된다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

어쨌든 이렇게 기간이 변경된 것은 다양한 관점에서 볼 수 있는데요.

 

임차인, 세입자 입장에서는 계약갱신을 원할 경우 이 기간 내에 집주인에게 통보해야 할 것이므로 집주인은 기존 세입자가 계속 살것인지 나갈것인지를 한 달 더 일찍 알 수 있게 됩니다.

 

반면 임대인, 집주인 입장에서 계약갱신을 거절하고 싶을 수도 있으니 계약을 종료하고 싶으면 이 기간 내 통보하면 됩니다. 다만 변경된 주택임대차보호법에 의해 실거주 등 목적이 아니라면 세입자의 계약갱신청구가 우선하겠죠.

그런데 여기서 더 중요한 포인트가 있습니다.

 

바로 '묵시적 계약 갱신 기간' 도 이번 기간변경에 의해 영향을 받게 된 것인데요. 계약갱신 기간, 그러니까 이제는 변경되어서 계약만료 2개월 이전까지 집주인과 세입자가 둘 다 서로 계약갱신에 대해 아무런 얘기도 하지 않고 기간이 끝나게 되어서

 

계약만료 2개월 이내가 되면, 묵시적으로 서로 계약을 갱신하기로 했다고 하여 자동 계약이 연장되는 것입니다. 이 때는 새로이 계약을 쓴 것이 아니라 전세 계약금도 동결이 된 것이겠죠.

 

우선 집주인, 임대인 분들은 이 묵시적 계약 갱신을 하지 않길 원한다면, 그러니까 새로 계약갱신을 하면서 전세 계약금을 5% 상향 하길 원한다면 6개월~2개월 기간 내에 세입자에게 통보하셔야 하는 것입니다.

 

만약 서로 아무런 말 없이 계약만료일 2개월 이내가 되면, 해당 계약은 묵시적으로 연장이 되었다고 보는 것이 맞는 것이죠.

또한 세입자, 임차인의 입장에서는 만약 다른 집으로 이사를 갈 계획이라면 묵시적 계약 갱신이 되면 안되니, 계약만료 2개월 이전까지 집주인에게 통보를 해야 하는 것인데요.

 

만약 그대로 전세를 쭉 살 계획이라면 일부러 계약갱신 청구를 위해 집주인에게 연락하지 않아도 됩니다.

 

왜냐하면 쭉 살기를 원하면, 묵시적 계약 갱신을 하게 되면 2년 계약 갱신 청구권을 사용하지 않게 되는 것이라서 이후 계약 만료 시점에 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있기 때문에 훨씬 이득인 셈이기 때문입니다. 또한 묵시적 계약 갱신은 전세금 변동 없이 연장할 수 있는 점도 좋죠.

 

만약 2개월이 되기 전 집주인에게 먼저 연락이 와서 어떻게 할지 의사를 물으면 그 땐 계약갱신 청구권을 사용해야겠죠.

따라서 집주인과 세입자 모두 이 계약 갱신 청구 기간이 변동 된 것을 숙지해서, 12월 10일 이후 체결한 계약에 대해서 계약 만료 시점 2개월 이전에는 의사표현을 해야 한다는 점을 잘 알고 있어야 손해 보는 일이 없겠습니다.