2021년 달라지는 부동산 정책 및 제도, 모르면 손해본다

2021년 달라지는 부동산 정책 및 제도, 모르면 손해본다

안녕하세요. 별없달입니다.

 

"별없달의 재테크스토리" 블로그를 찾아주시는 분, 그리고 유튜브 채널 "별없달 부동산TV" 구독자 분들 모두 2021년 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.

2020년은 여러가지로 다사다난했던 한 해였는데요. 부동산 시장도 마찬가지였죠. 특히나 무주택자 분들은 심경이 많이 힘드셨을 텐데요.

 

2021년에는 꼭 내집마련 성공하시게끔, 그리고 부동산 정보와 소식을 발빠르게 아실 수 있게끔 별없달이 성심껏 돕겠습니다.

 

2020년에는 집값이 크게 상승하면서 정부 차원에서 부동산 규제를 위한 다양한 입법이 예고 되었는데요.

 

개중에는 2020년에 시행이 된 부동산 정책 혹은 제도들도 있고, 2021년부터 시행될 것으로 예고된 정책들도 있습니다.

 

오늘은 2021년 달라지는 부동산 정책 및 제도라는 주제로, 과연 부동산 시장에서 어떠한 내용들이 달라지는지 알아보면서 내게 필요한 정보라면 꼭 숙지를 해 둬서, 후회하는 일이 없도록 준비하셨으면 좋겠습니다.

 

영상으로 정리된 내용을 시청하시려면 하기 링크를 클릭해 주시면 됩니다.

 

youtu.be/G_d_u3lalB0

 

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신혼부부, 생애최초 특별공급 소득기준 완화 (1월 ~)

첫번째는 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급의 소득기준이 완화되는 내용입니다.

 

지난 10월 중순, 국토교통부에서 보다 많은 무주택 실수요자에게 특별공급 청약 기회를 제공하기 위해 제도 변경을 예고했던 내용인데요.

 

2021년 1월부터 적용될 예정이라고 밝혔었으나, 실제 시행은 국토교통부에서 공포를 해야 될 것으로 보입니다.

 

 

우선 전년도 도시근로자 월평균 소득과 본인 소득을 확인하는 법에 대해서 간단히 설명드려야겠네요.

 

전년도 도시근로자 월평균 소득은, 통계청에서 매년 1분기 중에 발표하는 것으로 말 그대로 작년 도시근로자들의 연 소득을 12개월로 나누어 월평균 소득을 산출한 것입니다. 따라서 매년 바뀌게 돼죠.

 

주택청약 시 소득기준을 판단할 때 주로 쓰이는데요. 그러면 이 도시근로자 월평균 소득과 본인 소득을 비교해야 할텐데요.

본인의 월평균 소득 역시 작년을 기준으로 산출해야 하는데, 원천징수금액을 알면 그걸 12로 나누시면 됩니다만 계산이 틀릴 여지가 있으니, 가장 정확하고 편리한 방법은 건강보험공단에서 제공하는 월평균소득을 보는 것이 정확합니다.

 

본인의 월평균소득 확인 방법은 하기 링크에서 확인하세요.

 

2020/09/20 - [재테크/부동산 : 분양정보] - 직장인 월평균소득 확인하기 (주택청약 특별공급 등의 기준 시 사용)

직장인 월평균소득 확인하기 (주택청약 특별공급 등의 기준 시 사용)

신혼부부 특별공급 소득요건 완화

 

먼저 신혼부부 특별공급 소득요건이 어떻게 완화되는지 확인해 보겠습니다.

 

공공분양에서와 민간분양에서 소득요건이 차이가 있는데요.

 

공공분양에서 기존 신혼부부 특별공급 소득요건은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이일 경우 120% 이하)였습니다.

 

2021년부터는 우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나누어, 우선공급 대상 70% 물량은 현행 기준과 동일하게 외벌이 100%, 맞벌이 120%를 유지하되 30% 물량은 외벌이 130%, 맞벌이 140% 까지 완화될 예정입니다.

민간분양에서는 2020년까진 우선공급(75%)이 외벌이 100%, 맞벌이 120% 였고 일반공급(25%)이 외벌이 120%, 맞벌이 130% 였는데요.

 

우선공급 비율을 70%로 변경하면서 외벌이 100%, 맞벌이 120%로 공급하고 나머지 30%는 외벌이 140%, 맞벌이 160% 까지 완화 예정입니다.

 

이렇게 완화하면 신혼부부의 약 91%가 신혼부부 특별공급 청약 자격을 갖게 될 거라고 기대한다고 하네요.

생애최초 특별공급 소득요건 완화

다음으로 생애최초 특별공급의 변경내용도 살펴보겠습니다.

 

생애최초 특별공급 역시 공공분양과 민간분양 소득기준이 다른데요.

 

공공분양은 2020년 까지 현행이 3인가족 기준 100% 이하였는데, 우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나누어 우선공급은 100% 이하, 일반공급은 130% 까지 소득기준을 완화하겠다고 하였습니다.

 

민간분양은 3인가족 기준 130% 이하였고, 2021년부터 역시 우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나누어 우선공급은 130% 이하, 일반공급은 160% 까지 완화 예정입니다.

 

2020년도 도시근로자 월평균소득 기준이 아직 발표되지 않았으니(1월2일 기준), 그 전까진 2019년도 도시근로자 월평균소득 기준이 적용될 텐데요. 보통 2월까지는 재작년 기준을 따르게 됩니다.

 

2019년도 도시근로자 월평균소득은 아래와 같습니다.

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수도권 분양가상한제 적용주택 의무거주기간 적용(2월19일~)

주로 서울 거주자 분들이 하루빨리 청약당첨이 되려고 하는 이유입니다.

 

보통 자금이 충분치 않으면, 아파트 분양을 받은 후 잔금을 치뤄야 할 때 전세를 놓아서 전세 보증금으로 잔금을 치루는 방법을 많이들 택하는데요.

 

2월 19일부터 수도권 분양가상한제 적용주택에 대해 의무거주기간이 적용되게 되면서 사실상 서울 분양건은 전세를 통한 잔금 치루기가 불가능해집니다.

 

우선 분양가상한제는 주택의 분양가를 산정할 때, 일정한 표준건축비에 택지비와 가산비를 더한 방식으로 책정하도록 하는 제도로, 분양가를 너무 높게 책정하지 못하도록 상한을 정한 것입니다.

분양가를 낮추어 공급이 원활하게끔 하려는 취지로 도입되었으나, 최근에 집값이 너무 상승하면서 분양가 상한제가 적용되면 인근 시세 대비 거의 절반정도나 저렴한 분양건들도 속출하며 일명 '로또 분양' 으로 청약 열기를 키우는 데 한몫 하였습니다.

 

분양가 상한제는 모든 주택에 적용되는 것은 아니고, 국토교통부에서 지정된 수도권 공공주택지구에서 분양하는 건들은 기본적으로 분양가 상한제가 적용 됩니다.

 

여기에 2020년 7월 29일부터 민간택지에도 본격적으로 분양가 상한제가 도입되기 시작하면서 아래 지역들에서 분양하는 민간분양 건들에도 분양가 상한제가 적용됩니다.

 

따라서 서울 지역은 거의 대부분 분양가 상한제가 적용된다고 보시면 되며 경기도에서도 광명시의 광명동, 소하동, 철산동, 하안동과 하남시 창우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동 그리고 과천시의 별양동, 부림동, 원문동, 주암동, 중앙동 분양건들에 적용이 되겠습니다.

 

어쨌든 이러한 수도권 분양가 상한제 적용 주택에 대해 2월 19일 이후 입주자 모집 공고가 고시되는 분양건들은 의무거주 기간이 도입되게 될 텐데요.

 

민간택지 분양가상한제 적용주택

아래와 같이 민간택지의 경우 분양가가 인근 시세 대비 80% 미만으로 산정되었을 경우엔 의무거주 기간이 3년으로 정해집니다.

 

인근 시세 대비 80~100% 미만으로 산정되면 의무거주 기간 2년이 정해집니다.

 

공공택지 분양가사항제 적용주택

공공택지라면 분양가가 인근 시세 대비 80% 미만일 경우 거주의무 5년 발생, 인근 시세 대비 80~100% 미만이면 거주의무 3년이 발생합니다.

부득이한 사유는 거주한 것으로 본다, 하지만 위반하면 징역 혹은 벌금형

사람마다 다양한 사정으로 의무거주기간을 지키지 못하는 부득이한 사유도 발생할 수 있는데요.

 

해외체류, 근무, 생업, 질병, 혼인/이혼 등의 부득이한 사유가 발생할 경우 소명이 가능하면 거주한 것으로 본다고 하는데요.

 

이렇게 예외항목을 만들어 두면 당연히 악용할 소지가 있기 때문에 이를 확인하는 절차도 생길 거라고 합니다.

 

만약 거짓으로 사유를 만들어 냈다던가, 의무거주 기간을 위반한 사실이 적발되면 1년 이하의 징역 혹은 1,000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

의무거주 및 전매제한을 지키지 않고 매도해야 하는 경우

의무거주 기간을 지키지 않았을 경우, 그리고 전매제한기간을 지키지 못하고 주택을 매도해야 하는 경우가 발생하면 분양가격과 보유기간에 따라서 책정된 금액만 받고 LH에 주택을 강제로 매도해야 합니다.

 

저렴한 가격으로 주택을 매입한 LH는 이 주택을 다시 다른 사람에게 공급하게 되는 것입니다.

 

공공택지 매입금액 기준

민간택지 매입금액 기준

 

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전매제한 위반 시 청약 자격 제한기간 도입 (2월19일 ~)

전매제한 위반 시 패널티 도입도 2월19일부터 도입이 됩니다.

 

분양 주택의 입주자 모집 공고를 보면, 해당 주택이 어떠한 규제를 받고 있는지에 따라서 전매제한 기간이 각각 다르게 정해지는데요.

 

이러한 전매제한 기간을 지키지 않고 주택을 매도한 사실이 적발될 경우, 최대 10년의 범위에서 향후 신축 분양건에 대한 청약자격 제한 조치가 된다고 합니다.

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재건축사업 조합원 입주권 취득조건 실거주2년 의무 도입(1월~)

최근에 부동산 시장에 자금이 몰리며, 투기수요가 증가하였고 이에 따라 큰 수익을 노려볼 수 있는 재건축사업에도 많은 관심이 쏟아졌는데요.

 

기존에 재건축사업에서는 소유자의 실제 거주여부와 관계 없이, 모든 토지 등의 소유자에게 조합원 자격요건이 부여가 되었는데요.

조합원 자격이 부여가 되면 해당 재건축사업으로 신축이 되는 분양건에 대해 일반분양으로 공급되는 시세에 비해 상대적으로 훨씬 저렴한 가격으로 조합원 입주권을 취득할 수 있습니다.

 

그러면 이 조합원 입주권을 통해서 해당 주택에 저렴하게 입주를 하던지, 아니면 조합원 입주권을 일반인들에게 매도하여 시세차익을 본다던지 등의 방법으로 투기가 진행된 것인데요.

 

2021년 1월부터는 '수도권 투기과열지구' 내의 재건축 사업에 대해서는 이 조합원 입주권을, 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 실거주한 사람만을 대상으로 취득할 수 있도록 제한하는 제도가 도입됩니다.

이 거주 기간을 산정할 때에는 연속 2년 거주할 필요는 없고, 실거주한 기간을 모두 합산하여 따진다고 하는군요.

 

적용시기는 <도시 및 주거환경정비법> 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용이 되는데 1월 부터일걸로 예상 됩니다.

 

다만 이러한 제재가 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업에만 해당되기 때문에, 최근 부동산 정책이 특정 지역에 대해 규제가 되면 인근의 비규제지역으로 투기수요가 쏠리는, 풍선 효과가 주로 나타났던 것을 생각하면

 

상대적으로 상승여력이 있으면서 투기과열지구가 아닌, 조정대상지역 등의 재건축 사업에 또다시 수요가 쏠리는 현상이 일어나지 않을까 우려됩니다.

 

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전월세 신고제 시행 (6월~)

다음은 전월세 신고제에 대한 내용입니다.

 

2021년 6월부터는 전,월세를 신규로 계약할 때 계약 후 30일 이내에, 임대차 계약의 당사자들이 계약 내용에 대한 전반적인 내용을 공동으로 지방자치단체 행정기관(구청 등)에 신고해야 하는 의무가 생기며

 

이 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여가 된다고 합니다.

 

신고내용이나 방법 등에 대해선 아마 계약을 진행한 중개업소, 부동산에서 설명해 줄 것으로 보입니다.

 

오피스텔이나 고시원 등은 제외가 되는 점도 참고 하시고요.

 

실거래 정보를 빠짐없이 취합하기 위한 목적으로 보입니다.

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3기 신도시 사전청약제도 시행(2021년 하반기~)

마지막은 3기 신도시 사전청약제도에 관한 내용입니다.

 

정부에서 수도권 주택 공급대책의 일환으로 3기 신도시를 발표하면서, 많은 분들이 3기 신도시에 대한 관심을 가지고 계실거라 생각되는데요.

 

3기 신도시는 여태까지의 주택청약 제도와는 약간 다르게, 먼저 사전청약을 진행하고 1~2년 후에 본청약을 진행하는 형태로 진행이 됩니다.

그 중 일부가 2021년 하반기부터 사전청약이 시작된다고 예고 된 바 있는데요.

 

올해 하반기 사전청약을 진행할 것으로 보이는 곳은 남양주 왕숙신도시, 하남 교산신도시, 인천 계양신도시 등 3기 신도시를 포함, 성남, 과천 등 해서 약 3만 호가 진행할 예정이라고 하네요.

 

3기 신도시 사전청약으로 당첨이 되어도, 다른 일반 분양건들은 계속 청약 해보실 수 있습니다. 만약 일반 분양건에 당첨이 된다면 3기 신도시의 입주자격은 소실이 되는 것이겠고요.

 

3기 신도시에 대한 내용이 궁금하신 분들은 아래 공식 홈페이지를 참고 하시고, 사전청약 알림도 설정할 수 있습니다.

 

https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/Main.do

3기 신도시

3기 신도시가 천천히 윤곽을 드러 내면서, 최근에는 국토교통부에서 교통 대책을 내놓기도 했는데요.

 

아무래도 주요 도시들, 특히 서울과의 접근성이 좋아야 서울을 대체할 수 있는 신도시로서의 역할을 할 수 있기 때문에 적합한 교통망이 들어서야 수요자들이 매력을 느끼고 청약할 가능성이 높아지기 때문이겠죠.

 

하지만 3기 신도시는 개발되고 입주하기 까지 시간이 꽤 소요가 될 것으로 보이는 바, 당장 실거주할 주택을 찾으시는 분들께는 적합하지 않을 수도 있습니다.

 

따라서 본인의 상황에 맞는 선택을 하셔야 하는데요.

 

3기 신도시 입주까지 기다릴 여유가 없으신 분들은, 3기 신도시에 대한 개발호재나 교통 대책 등을 예의주시 하면서, 관련 수혜를 같이 입을 수 있는 지역들 중 저평가 되어 있는 곳을 찾아서 내집마련을 하시는 것도 좋은 방법으로 보입니다.

그러한 부분에 대한 입지 분석이나 예상되는 지역은 추후 천천히 다루어 보도록 하겠습니다.

 

꾸준히 제 블로그나 유튜브 채널을 통해서 소식을 받아 보며 성공적인 부동산 투자를 노려 보시기 바랍니다.

 

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