광명 2R 재개발 : 베르몬트로 광명 하반기 분양 예상분양가 및 시세차익

광명 2R 재개발 : 베르몬트로 광명 하반기 분양 예상분양가 및 시세차익

경기도 최대 재개발 지역으로 알려져 있고 입지환경이나 미래가치를 봤을 때 유망한 곳으로 손꼽히는 광명뉴타운에서, 드디어 2R 구역의 일반분양이 임박하고 있다는 전망입니다.

광명 2R구역 베르몬트로

이번 광명 2R 구역 재개발 아파트는 베르몬트로 광명이라는 이름으로 분양이 진행됩니다. 무려 3,344세대에 달하는 대단지 아파트로, 단일 건설사가 시공을 맡은 것이 아닌 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 3개 건설사가 컨소시엄을 구성해서 진행하는 재개발 사업입니다.

 

통상 이렇게 가구수가 많은 신축 건설 건은 여러 건설사들이 참여하곤 하는데요. 이번 베르몬트로라는 이름에서도 그러한 부분을 알 수 있습니다.

 

'베르'는 푸르다는 의미로 대우건설의 푸르지오에서 따 왔고, '몬트'는 언덕의 뜻으로 현대엔지니어링의 힐스테이트에서 따 왔습니다. '로'는 성의 의미로 롯데건설의 롯데캐슬에서 따 왔죠. 결국 푸른 언덕의 성이라는 의미가 되겠습니다.

 

잠깐 광명 뉴타운의 전체적인 현황을 보면, 조금 지난 자료이긴 하지만 아래 이미지를 참고하면 쉽게 확인할 수 있겠습니다.

광명 2R구역 베르몬트로

도합 2만 5천여 세대에 달하는 미니신도시급 대규모 브랜드타운이 약 5년정도 후면 조성이 끝날 것으로 보이며 이렇게 대규모 재개발이 진행되는 곳으로 폭발적으로 주거수요가 급증할 것으로 보이는 지역들은 꼭 눈여겨 봐야 합니다.

 

특히나 광명은 과거에 빌라 밀집지역으로 낙후되어 크게 관심을 받지 못했지만 준 서울이라고 볼 수 있는 위치로 훌륭한 서울 접근성을 가진 곳인데 (심지어 유선전화 국번도 서울과 동일한 02 번을 사용한다는 사실도 처음 듣는 사람들은 신기해 합니다.) 이곳에 대규모 재개발이 이뤄지니 투자로서도 실거주로서도 훌륭하다는 것은 누구나 인정하고 있습니다.

 

광명 뉴타운에서도 가장 입지가 유망하다고 손꼽히는 구역은 광명사거리역과 철산역까지의 거리가 가장 가까운 11구역과 12구역으로 알려져 있지만, 비교적 재개발 사업 진행속도가 더디기 때문에 개개인의 선택에 따라서 분양시기가 빠른 구역에 관심을 가지거나 좀 더 기다려서 확실한 입지를 가져가는 결정을 해보시면 되겠습니다. 물론 경쟁은 상당히 치열할 것으로 보이지만요.

 

사업개요

사업명 : 광명2R구역 주택재개발

사업위치 : 경기도 광명시 광명동 12-2

건축규모 : 지상 최고 35층 총 26개동

세대수 : 전용면적 36~102제곱미터 총 3,344세대 중 일반분양 744세대, 임대 168세대

용적율/건폐율 : 287%/17%

 

세대수와 동 개수가 많은 데 비해 건폐율은 비교적 낮아 쾌적한 단지가 될 것으로 보입니다.

공급세대

광명 2R구역 베르몬트로 광명의 총 세대 구성과 그 중 일반분양으로 나올 세대 예상은 아래와 같습니다. 실제 정확한 공급세대수는 입주자 모집 공고문이 나와봐야 알 수 있습니다.

 

- 전용36제곱미터(공급 17평형) : 483세대 중 일반분양 140세대 예상

- 전용59A(공급 26평형) : 907세대 중 일반분양 55세대 예상

- 전용59B : 592세대 중 일반분양 15세대 예상

- 전용72A(공급 30평형) : 57세대

- 전용72B : 55세대

- 전용84A(공급 33평형) : 487세대 중 일반분양 46세대 예상

- 전용84B : 478세대 중 일반분양 274세대 예상

- 전용84C : 148세대 중 일반분양 118세대 예상

- 전용102A(공급 38평형) : 68세대 중 일반분양 20세대 예상

- 전용102B : 69세대 중 일반분양 58세대 예상

 

추첨제는 전용 102제곱미터 타입에서만 나올 텐데 특별공급 물량까지 생각하면 일반공급 추첨제로 공급하는 세대수는 5~60여 세대 정도밖에 되지 않을 것 같네요. 추첨제 내에서 경쟁률이 상당히 치열할 것 같습니다.

 

특별공급 물량은 분양가 9억 이하 주택에서만 배정이 되는데, 전용 85제곱미터 초과 주택형에서는 다자녀가구와 노부모부양 특별공급만 배정됩니다. 85제곱미터 이하 주택형에서는 기관추천, 신혼부부, 생애최초 특별공급도 배정이 되겠습니다. 

 

2020.11.29 - [재테크/부동산 : 용어, 정책] - 민간분양/공공분양 특별공급 자격, 종류별 완벽 정리 청약 전 꼭 확인

민간분양/공공분양 특별공급 자격, 종류별 완벽 정리 청약 전 꼭 확인

분양일정

분양은 7월 이후 진행이 될 것으로 보이고 입주는 2024년에 예정되어 있습니다.

 

청약 예치금은 분양 예정지역 기준이 아니라, 본인 거주지역 기준으로 납입되어 있어야 합니다. 또한 전용면적 별로 예치금도 다르니 확실하게 확인해서 납입해 두어야 합니다. 광명시 당해 거주자는 '특별시 및 광역시를 제외한 지역' 기준으로 보시면 되겠습니다.

광명 2R구역 베르몬트로

 

지역별 공급세대 당첨물량 배정

광명시는 투기과열지구로 지정되어 있고 지역 우선 당첨이 적용됩니다. 광명시 2년 이상 거주한 당해지역이 우선 당첨 기회를 갖고, 미달 물량이 있을 경우에 한하여 수도권 거주자도 기회가 있기 때문에, 타지역은 기회가 거의 없을 것이라고 보면 되겠습니다.

 

일반공급 당첨자 선정 방식

일반공급 1순위 자격이 되면, 전용면적 85제곱미터 이하 주택형은 100% 가점제로 당첨자를 선정하며 85제곱미터 초과 주택형은 50% 가점제, 50% 추첨제로 당첨자를 선정합니다.

 

1주택자는 추첨제에서만 당첨이 가능하며, 추첨제 물량 내에서도 75%는 무주택자에게 우선 공급이 되고 나머지 25% 내에서 무주택자 낙첨자들과 1주택자를 모아 추첨하여 당첨자를 선정합니다.

 

저가점자나 1주택자는 추첨제를 노려야 하므로 추첨제가 많은 타입을 노리는 전략을 보통 권합니다.

 

규제사항

광명시는 투기과열지구인데다가 분양가 상한제 적용지역으로, 재당첨제한 10년, 전매제한 10년 예상, 의무거주기간 3년 적용 등이 예상됩니다. 물론 예상이고 확실하고 자세한 내용은 입주자 모집 공고문이 나오고 분양가가 확정 되어야 확인이 가능하겠습니다.

 

광명 2R구역 베르몬트로

예상 분양가와 예상 시세차익

광명시는 2019년 12월 16일 12.16 부동산 대책에서 집값 상승 선도지역으로 선정되어 분양가 상한제 적용지역이 되었습니다. 이에 따라서 대규모 재개발 사업이 진행되고 있던 각 구역별로도 희비가 엇갈렸는데요.

 

https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=27086747&memberNo=24167781&vType=VERTICAL 

[12·16 부동산 대책]분양가상한제 대폭 확대… 과천·광명·하남 등 13개동 추가 지정

분양가 상한제를 통해 분양가가 낮아지면 일반 분양을 받아야 하는 보통사람들에게는 좋을 수 있지만, 재개발구역의 조합원들은 분담금이 커진다는 문제가 있기 때문입니다.

 

재개발 진행 구역 중 관리처분인가 및 일반분양 속도를 냈던 곳들은 분양가 상한제를 피해 갔지만, 이번 광명 2R구역 베르몬트로 광명은 분양가 상한제가 적용된 광명뉴타운 첫 재개발 아파트가 되겠습니다.

 

따라서 앞선 광명뉴타운 타 구역 아파트보다 좀 더 저렴한 분양가가 될 수 있을 것으로 보이는데요.

 

15구역인 광명푸르지오센트베르가 평당 2,014만원에 분양 했고,14구역 광명푸르지오포레나는 평당 1,991만원, 인근 일반분양 아파트인 철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지는 평당 2,333만원에 분양 했습니다.

광명 2R구역 베르몬트로

이번 2R구역 베르몬트로 광명은 평당 1,800~1,900만원 선에서 분양가가 결정될 것으로 전망하고 있습니다. 그러면 전용59제곱미터 기준 4억 중~후반대, 전용84제곱미터 기준 5억후반~6억중반대로 분양가가 결정되지 않을까 싶은데요.

 

인근 매매 시세를 살펴보면 1년차 철산센트럴푸르지오가 15억 6천만원에 거래되었고, 2년차 광명아크포레자이위브가 10억 9천만원에 거래, 12년차인 하안동 이편한세상센트레빌이 최근 10억 8천만원에 거래되었고 역시 12년차인 철산푸르지오하늘채가 11억 9천만원에 거래되었습니다.

광명 2R구역 베르몬트로

입지적인 차이를 고려하여 보수적으로 시세를 생각해도, 최소 11억 이상으로는 시세가 맞춰질 것으로 예상되기 때문에 5억 이상의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만 전매제한, 실거주 의무 등의 규제내용은 잘 생각하셔야겠습니다.

 

예상당첨가점

 

아래는 철산역 롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지의 일반분양 경쟁률 및 당첨가점입니다. 2019년 9월 분양 했던 건으로, 2년 전 경쟁률임을 감안하시기 바랍니다. 또한 해당 아파트도 재건축이라 인기있는 전용84제곱미터는 84B에서 단 4세대만 일반공급 되었는데요.

 

가점 67~69점에서 당첨이 되어 굉장히 뜨거운 경쟁률을 보여주었었습니다. 

아래는 2020년 6월 분양한 광명푸르지오포레나 경쟁률인데요. 인기있는 타입은 60점대 초반 커트라인도 보이고 40점대 중반도 당첨된 것을 확인할 수 있네요.

입지환경

 

앞서 말씀드렸듯이 광명뉴타운 내에서 입지가 가장 좋은 곳은 11구역, 12구역이지만 2구역 베르몬트로도 크게 뒤지는 편은 아닙니다. 초역세권은 아니지만 7호선 광명사거리역과 1호선 개봉역 모두 도보 10분 정도로 이용이 가능한 더블 역세권의 입지를 갖추고 있기 때문입니다.

목감천이 인접해서 흐르고 있고 개봉공원, 현충근린공원 등도 위치하여 산책하기도 좋은 환경이 갖춰져 있습니다.

 

이마트와 이랜드리테일 등 대형마트 및 아울렛도 가까운 거리입니다.

또한 베르몬트로 광명 바로 옆에 초등학교 신설부지가 예정되어 있어 초품아가 될 것으로 기대됩니다. 

 

평면도

59A, 72A 는 3Bay 판상형, 59B, 72B 는 2Bay 타워형으로 보이구요.

84A, 102A 는 4Bay 판상형, 84B 및 84C, 102B 는 2Bay 타워형입니다.

 

84A 와 102A 제외하고는 요즘 크게 인기있는 평면도는 아니네요. 하지만 인기지역에 이렇게 다양한 평면도로 나와주는 것이 오히려 가점이 애매한 분들에겐 좋은 당첨 기회라고 볼 수 있습니다. 전략적으로 청약 하시면 충분히 당첨이 가능하기 때문입니다.

광명 2R구역 베르몬트로

입주자 모집 공고 전까지 준비사항 잘 체크하시어 좋은 결과 있으시기 바랍니다.