둔촌주공 재건축 일반분양 정보, 분양일정이 계속 지연되고 있는 이유. 언제 가능할까?

둔촌주공 재건축

 

둔촌주공 아파트에는 숱하게 들어서 너무 익숙해져 버린 수식어가 있습니다. 바로 단군이래 최대 재건축 일반분양 단지라는 수식어이지요.

 

거의 작년 말부터 특히 올해 중순까지 둔촌주공 재건축 일반분양의 소식으로 굉장히 시끌시끌 했었고, 그만큼 기대감도 크며 많은 사람들이 기다리고 있는 분양건 인데요. 당초 원활하게 진행 되었다면 올해 8월 이전 분양접수가 이루어 져서 '둔촌올림픽파크에비뉴포레' 라는 이름으로 분양이 되었어야 할 단지입니다.

 

둔촌주공은 어떤곳이며 왜 계속 분양이 늦어지고 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

출처 : 네이버

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둔촌주공 아파트는?

 

 

둔촌주공아파트는 서울특별시 강동구 양재대로 1340 (둔촌동) 에 위치한 아파트로, 1979년 준공되었으며 4개 단지 5,390세대로 이루어진 큰 단지였습니다.

 

단지가 너무 거대하다 보니 둔촌주공 단지 하나가 거의 둔촌1동 전부를 차지하고 있고, 단지 내 위례초등학교, 동북중학교, 동북고등학교 이렇게 초중고가 모두 위치해 있습니다. 

학교 위치, 둔촌주공아파트 철거 이전 모습.

 

지난 2019년 말 재건축을 위해 철거가 완료 되었고 둔촌올림픽파크에비뉴포레 라는 새로운 이름으로 결정된 이후, 착공을 기다리고 있는데요. 시공은 대우건설/롯데건설/현대건설/현대산업개발에서 진행할 예정입니다.

 

둔촌올림픽파크에비뉴포레는 지하 3층 ~ 지상 최고 35층으로 동수만 85개동으로 예정되어 있으며 세대수가 무려 12,032세대나 되는, 건축 이후에는 현 최대 세대수인 헬리오시티(9,510세대)를 넘어서는 대한민국 최대의 아파트 단지가 될 예정입니다.

 

헬리오시티

 

12,032세대가 모두 일반분양 대상은 아니고, 조합원 세대가 6,200세대, 일반분양은 4,786세대, 소형임대가 1,046세대로 예정되어 있습니다.

 

원래 계획대로라면 2019년 말 착공하여 2023년 6월경 준공, 2023년 8월경 입주 예정이었는데요. 현재 계속하여 분양이 지연되고 있는 상황이니 그만큼 입주도 늦어질 것으로 보입니다. 2024년은 되어야 하지 않을까 싶습니다.

 

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둔촌주공 분양가 관련 HUG와 조합원 갈등

원래 둔촌주공 재건축은 7월 말 정도에 분양이 시작될거라고 얘기가 돌았고, 어마어마한 대단지에 주변 시세 대비 저렴한 분양가, 지하철 5호선과 9호선 역을 각각 두개 씩 (올림픽공원역, 둔촌동역, 둔촌오륜역, 중앙보훈병원역) 꿰차고 있으며 인근 올림픽공원도 잘 조성되어 있기 때문에, 좋은 기회에 보통 사람의 강남 입성 마지막 기회라고 불리며 많은 분들의 기대감을 불러 일으키고 있었습니다.

 

올림픽공원

 

그러나 현재 10월 중순이 넘어가는 시점까지 분양일정은 나오지 않고 계속 지연되고 있는 상황인데요.

 

분양가를 두고 HUG(주택도시보증공사)와 둔촌주공 조합원 간의 갈등이 있기 때문입니다. 물론 조합원 분들은 현재 둔촌주공 재건축 때문에 임시 이전을 한 상태라 빨리 재건축이 진행 되기를 바랄 텐데 왜 쉽사리 타협이 되지 않았을까요?

 

일반분양 4,786세대의 총 면적 X 평당 분양가로 총 분양수입이 계산되게 되는데요, 이 분양수입이 낮을수록 즉 일반분양의 분양가가 낮을수록 청약 대기자들에게는 점점 더 큰 로또가 되어 가겠지만

 

둔촌주공 조합원들에게는 환급금으로 인한 수입이 감소하면서, 오히려 추가 분담금을 부담할 수도 있게 되기 때문입니다.

 

조합원 측에서는 애초에 분양가를 3,550만원으로 원했으나 HUG 에서 평당 2,970만원대, 2,910만원대 등으로 제시하면서 원래 내 집이었는데 추가 분담금을 내고 다시 들어가야 되는 웃지못할 가능성이 생겨나자 거센 항의를 하면서, 

 

분양가에 대해 적절한 협의를 하지 못한 조합집행부를 전원 해임하는 사태까지 벌어지기도 했습니다.

출처 : 네이버부동산

이전에 18~21억 수준으로 매매되던 단지였으니, 터무니없는 분양가로 조합원들에겐 피해를, 일반분양에만 로또 기회를 부여하는 역차별이 된 셈이라 쉽사리 받아들이지 못하는 것은 당연한 일이었을 것 같습니다.

 

원래 분양가 상한제 유예기간이 7월 28일부로 종료되어, 이후엔 무조건 분양가 상한제 적용을 받아야 될 것으로 보였으나 강동구청에서 유예를 더 주게 되면서 또다시 HUG 분양가에 맞출지 분양가상한제 적용을 받을 지 결정이 필요하게 되었는데요.

 

 

조합원 측에서는 HUG 와의 협의를 통해서는 원하는 분양가를 결코 맞추지 못할 것이라고 보았는지, 외부용역을 통해 분양가 상한제 적용 시 분양가 예측을 하였는데 오히려 분양가 상한제 적용 시 원하는 분양가인 평당 3,550만원 수준을 맞출 수 있는 것으로 확인되었습니다.

 

분양가 상한제가 적용 되면 토지비에 건축비와 추가 기타비용 까지 합산되어 분양가가 계산되게 되는데, 이 계산을 토대로 했을 때 HUG 제시 금액보다 높은 수준으로 분양이 가능하다는 게 확인 된 것이지요. 그렇기 때문에 분양가 상한제 적용을 받아 분양을 할 가능성이 높아졌다고 볼 수 있습니다.

 

또한 선분양 하여 분양가 상한제 적용으로 분양 할지, 아니면 후분양 하여 후에 좀 더 높은 분양가 적용을 받을지 (공시지가 상승으로 분양가 상승을 기대함) 결정이 필요한 상태이고요.

 

후분양을 선택하자니 거대한 단지를 건축하는 데 들 비용이 상당할 텐데, 시공사들이 막대한 자금을 끌어오기 어려울 것이니 선분양 말고는 답이 없을 것 같기도 하구요.

 

게다가 이전 조합과 현 조합과의 갈등이 현재는 법정 소송까지 번져 있어 이런 문제들도 해결되야 하는 것을 생각하면 올해 안으로 분양을 하기는 쉽지 않아 보입니다.

 

 

거의 5천 가구에 달하는 강남 입성 로또 기회를 기다리려는 청약 대기자들이 꽤 있었을 텐데, 그 동안 자금과 가점을 쌓아서 대기하면서 다른 로또 단지들을 포기하면서 까지 기다린 만큼 지쳐 눈을 돌리려는 움직임도 보이고 있다고 하는데요.

 

하루빨리 문제가 원만하게 해결되어 원활한 진행이 되었으면 좋겠습니다.

 

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둔촌주공(둔촌올림픽파크에비뉴포레) 일반분양 관련

 

 

둔촌주공 일반분양은 공공택지가 아니므로 1순위 당해지역인, 서울에 2년 이상 거주한 서울시민이 우선권을 갖게 됩니다.

 

분양가 3,000만원 ~ 3,550만원으로 결정된다고 봤을 때, 33평 기준 10~12억 사이로 분양이 될 텐데 인근 주요 단지들의 시세 대비 4~50% 저렴한 가격이라 무조건 로또일 수 밖에 없기 때문에 서울 내의 청약통장이 대거 몰릴 것으로 예상되어 기타지역은 꿈도 못 꿀 것이구요.

 

 

아쉽게도 일반분양은 85m2 초과 타입 물량이 없기 때문에, 일반분양 4,786세대 모두 추첨제 물량 없이 100% 가점제 적용이 될 것입니다. 

 

분양가 9억 이상 적용 시 중도금 대출이 어렵게 되기 때문에, 자금 여부를 잘 생각 하셔서 청약 하셔야 합니다. 자금력이 부족하면서 가점이 70점 이상이면 차라리 과천 지식정보타운 S1, S4, S5 블록의 입주자 모집공고일이 내일 (10/21)로 예정되어 있기 때문에 빠르게 방향을 돌리시는 전략을 택하시는 것이 좋아 보입니다.

 

https://moonwithoutstars.tistory.com/31

과천지식정보타운 S1,S4,S5 블록 분양가 확정 및 동시분양여부 확정 소식? 생애최초특별공급 적용