고덕 강일 제일풍경채 분양일정 12월 예정 (이케아, 고덕비즈밸리, 폐기물처리장?!)

 

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(2/2 공지) 2월16일 입주자모집공고 예정이 떴고, 이에 따라 모집공고전 핵심사항과 설계당선작을 통해 단지모습을 엿보는 유튜브 영상을 업로드 하였습니다. 최신 소식은 아래 영상을 참고해 주세요.

https://youtu.be/kq1KxzguNUg

얼마 전에 브로그 포스팅과 유튜브 영상을 통해 고덕 강일지구, 서울 강동구의 분양예정 아파트를 소개해 드렸었죠. 아래 고덕 강일 힐스테이트 리슈빌이었습니다.

 

https://moonwithoutstars.tistory.com/46

고덕 강일 힐스테이트 리슈빌, 수도권 거주자에게 열린 한강앞 내집마련 기회, 9호선 연장?

 

힐스테이트 리슈빌과 더불어 역시 고덕 강일지구에 12월 분양 예정인 또 하나의 아파트가 있는데요. 바로 고덕 강일 제일풍경채입니다. 지난번에 힐스테이트 리슈빌 강일 분양정보 소개해드릴 때 한강이 바로 앞인 아파트이긴 하지만 교통 면에서 아쉬운 점이 크다고 말씀드린 바 있는데요.

 

고덕 강일 제일풍경채의 경우 1지구에서도 남쪽에 위치하여, 2지구인 힐스테이트 리슈빌 강일보다는 현재 지하철역 접근성이 좋다고 볼 수 있겠습니다.

 

이외에 고덕비즈밸리 조성, 이케아 들어설 예정 등 좋은 얘기도 많아 보이나, 기피시설에 대해서 라던지 단점이 될 수 있는 부분도 있어 보였는데요. 물론 최근 소식을 통해 해결이 가능한 부분들로 보이나, 일부 부동산이나 전문가 분들 중에선 기피시설에 대한 정보를 빼놓고 말씀하시는 분들이 있어 이해가 되지 않았습니다.

 

저 별없달은 객관적인 정보전달을 지향함으로써 좀 더 여러분들이 판단할 수 있는 근거들을 많이 제시해 드리는 것이 목표입니다. 그리고 판단할 수 있는 눈을 키워 부동산 뿐 아니라 재테크, 부업 등에서도 좋은 성적들 거두실 수 있게 (저또한) 도와 드리려고 합니다.

 

잠시 사설로 빠졌는데 바로 오늘의 주제 고덕 강일 제일풍경채 알아보러 가시죠.

 

동영상으로 보고 싶으신 분들을 위해 영상도 준비했습니다. 글로 읽으실 분들은 스크롤을 그대로 내려주세요.

유튜브로 요약하여 편하게 보기!

youtu.be/K2mxTI-jrOM

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고덕 강일 제일풍경채 - 고덕 강일 1지구 1BL 에 위치 예정

 

고덕 강일 공공주택지구는 아래와 같이 서울특별시 강동구의 고덕동,강일동,상일동 3개 동에 걸쳐서, 1지구/2지구/3지구로 이루어져 있습니다.

 

이전에 소개해 드렸던 힐스테이트 리슈빌 강일은 2지구에 들어서는 단지이구요. 이번 고덕 강일 제일풍경채는 1지구로 올림픽대로 아래, 서울외곽순환고속도로 서편에 위치하면서 그 중에서도 빨간색 동그라미 표시를 한 1블록에 위치하게 됩니다.

 

 

 

카카오지도로 보면 아래 위치가 되겠습니다. 훨씬 보기 편하시지요? 한눈에 봐도 2지구보단 지하철 5호선과 훨씬 가깝게 위치하며 고덕 강일지구와 미사지구의 호재인 지하철 9호선 연장선과도 인접할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

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고덕 강일 제일풍경채 (1BL) 분양정보 (예정)

 

 

사업장 위치 : 서울특별시 강동구 고덕동 136

건축규모 : 6개동 27층

건설사 : 제일건설 (풍경채)

분양시기 : 2020년 12월 (예상)

공급세대수 : 793세대 (84m² 555세대, 101m² 238세대) → 780세대로 변경

 

기존 국토교통부에서 제공하는 자료를 보면, 1BL 에는 101m² 238세대와 84m² 555세대로 총 793세대 분양 예정으로 되어 있는데요. 국토교통부 자료는 6월 이후 새로 업데이트가 되지 않았지만 780세대로 수정이 된 것 같습니다. 국토부가 여기서도...

 

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청약 조건, 일반공급 및 특별공급 당첨자 선정 기준 (가점제, 추첨제 여부)

 

일단 투기과열지구인 서울특별시인 만큼, 1순위 조건은 당연히 만족 하셔야 겠죠?

 

무주택 세대주, 과거 5년 내 세대원을 포함해서 다른 주택에 당첨되지 아니한 자, 분양권을 포함해서 2주택 이상 소유하지 아니하신 분들이 1순위 대상이 되겠습니다.

 

지역별 예치금 조건 확인 하시구요, 청약통장 개설 후 24개월 경과 하셔야 합니다.

 

 

 

 

그리고 공공택지 내 분양건 이기 때문에, 서울특별시 분양건이라 하더라도 수도권 거주자 분들께 물량배정의 기회가 있습니다.

 

서울특별시 당해 2년 이상 거주자에게 50% 물량을 우선공급 하고, 나머지 50% 물량은 경기도 및 인천광역시 거주자 (단 하루라도!)에게 기회가 돌아가게 됩니다.

 

그리고 전용 84m² 주택형은 전 세대 100% 가점제가 적용이 되겠구요. (특별공급 제외)

 

101m² 주택형은 물량 중에서 50% 는 가점제 적용, 나머지 50% 는 추첨제로 물량배정을 하게 되겠습니다.

 

1주택자이신 분은 당연히 추첨제 물량을 노리셔야 합니다. (당첨 시 주택처분 서약 하실 분 한하여) 추첨제 물량 중에서도 75%는 무주택자 우선공급, 나머지 25% 에서 무주택자 낙첨자와 1주택자 경쟁이 있으니, 참고하시기 바랍니다.

 

공공택지 내 민영분양건 이므로, 전용 84m² 중 최대 15% 물량에서 생애최초 특별공급 물량 배정이 되겠습니다.

 

명확하게 자금이 많아 투자를 선택적으로 하실 수 있는 분이 아니고, 현실적으로 실거주할 주택을 구하시려는 분들이라던가, 적당히 좋은 입지의 주택을 구하시려는 분들은 기회가 있는 단지면 최대한 청약 도전해 보시는 것을 추천드립니다.

 

이번 고덕 강일 제일풍경채도 무조건적으로 장점만 있는 단지는 아니더라도 생활권에서 크게 벗어나지는 않거나, 약간 애매하다고 느끼는 정도이면 청약 도전해 보시는 것이 좋다고 생각합니다. (가점이 70중반 이상이어서 원하는 단지 넣어보실 계획이 아니시면)

 

점점 내집 마련이 어려워지고, 정부에선 신용대출을 통한 내집마련을 규제하려는 정책을 펴고 있는 기조 에다가 수도권 지역 집값은 계속해서 오를 가능성이 있기 때문이에요.

 

만약 특별공급 기준이 되신다면, 특별공급과 일반공급을 한 번씩, 중복 청약을 하실 수 있습니다. 그렇다면 당첨 확률을 높일 수 있는 좋은 기회가 되게 됩니다.

 

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고덕 강일 제일풍경채 전매제한

 

고덕 강일지구는 공공택지에 투기과열지구이므로 전매제한기간이 10년으로 지정 될 것으로 예상됩니다.

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입지 및 환경 간단히 살펴보기

 

1. 교통

현 시점 기준으로 고덕 강일 제일풍경채는 지하철 5호선 생활권이 될 텐데요.

 

직선거리 기준으로 도보 10분 정도가 나오니, 10~15분 정도면 무난하게 5호선 상일동역에 도착하실 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

이외에 추가로 지난 고덕 강일 힐스테이트 리슈빌 포스팅 때 공유드렸던 것처럼, 고덕 강일지구 인접해서 지하철 9호선의 연장 이슈가 맞물려 있는데요.

 

지하철 9호선의 가장 최신 연장 소식은 4단계 연장으로, 고덕 강일 1지구 바로 아래까지 연장하는것이 2027년 완공 목표로 알려져 있는 상태입니다. 그러면 확실하게 강남권과 직통 연결이 원활하게 되니 교통 면에서 너무 좋은 입지가 되지요.

 

 

 

고덕 강일 1지구와 가장 인접하게 될 지하철 9호선 4단계 연장구간의 마지막 역은 샘터공원역으로, 위치상 고덕 강일 제일풍경채 단지 근처에 위치하게 될 것으로 보여 계획대로 2027년 개통이 된다면 굉장한 호재로 작용할 수 있을 것으로 보입니다.

 

토지이용계획도 상으로 좀 더 정확한 9호선 지하철역 위치는 왼쪽 근린공원 앞을 도보로 조금 가면 상업시설 앞 지하철역 예정으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

2. 고덕비즈밸리 (feat. 이케아!)

 

아래 고덕 강일 1지구 용지에서, 보라색과 분홍색의 '자족' '유통판매' 라고 되어 있는 블록이 보이실 텐데요.

 

'자족' 은 자족기능 시설 용지로서 강동구가 의료, IT 정보통신 등의 첨단산업 관련 기업을 유치하여 지식산업의 중심지로 조성을 계획하고 있는 곳으로 이미 <한전KDN>, <쿠쿠전자>, <교보증권>, <알서포트>, <에이스메디칼> 등등 다양한 기업들에 낙찰되어 차차 들어올 예정이라고 합니다.

 

 

좋은 첨단산업 연구개발 기업이 들어오고 일자리 창출의 기능도 하면서, 활발한 기업활동을 보여주는 지역은 주거시설의 몸값도 함께 뛴다는 것을 특히 광교가 잘 보여주고 있죠. 광교엔 광교테크노밸리라 해서 나노기술연구원, 바이오기업 등이 많이 유치되어 있습니다.

 

또한 '유통판매' 라고 적힌 곳 중 위쪽 부지에는 북유럽풍 가구를 창고형으로 판매하는 '이케아' 가 들어서기로 한 상태입니다.

 

이케아

 

이케아가 들어서는 것을 마냥 좋게 볼 수 있는가에 대해 저도 처음엔 조금 고민을 했는데요.

 

실제 데이터 상 이케아 입점 후 인근 아파트 시세가 크게 상승한 바 있기 때문에 객관적인 데이터로는 호재로 보는 것이 맞다고 판단하였습니다. 아래 디지털타임스 기사에서 발췌한 자료를 참고 해주세요.

 

출처 : 디지털타임스

 

 

3. 학군

 

초등학교, 중학교, 고등학교 모두 단지에서 반경 도보 15분 내 거리에 위치해 있습니다. 개인적으로 초품아 정도는 되면 좋겠는데 아쉬운 부분입니다.

 

 

 

4. 주변 근린공원, 산책로

 

고덕 강일지구 인근에는 근린공원이 많이 형성되어 있습니다. 그리고 1지구 위쪽으로 고덕천도 흐르고 있는데요. 고덕천을 사이에 두고 산책로도 형성이 되어 있습니다.

 

산책길을 따라 올라가면 고덕수변 생태공원도 있고, 한강까지도 도보로 충분히 갈 수 있을 만한 거리입니다.

 

 

아래는 올 초 겨울 고덕천 산책로 모습 로드뷰입니다. 하필 겨울 모습이라 좀 삭막해 보이고 천도 그렇게 큰 규모는 아닙니다만... 나무도 많이 심어져 있는 것으로 보아 봄에는 예쁜 꽃이 피어있는 산책로일걸로 기대해 봅니다.

 

 

5. 기피시설의 처리 방안

 

유튜브나 블로그에서, 이 부분도 언급을 잘 안해주시는 분들이 꽤 있는 것으로 아는데요. 고덕강일지구 1BL 인근에, 그러니까 고덕 강일 제일풍경채 근처에 음식물쓰레기처리장, 폐기물처리장 등의 대표적인 기피시설이 위치해 있는 부분에 대해서도 언급은 꼭 필요합니다.

 

고덕 강일 1지구에서, 한강 방향인 위쪽을 보면 뭔가 시설들이 있어 보이죠?

 

 

 

확대해 보니 왼쪽 음식물재활용센터... 오른쪽 폐기물처리시설용지... 또 그 아래 열공급시설용지가 위치해 있네요.

 

저는 적어도 이 부분을 명확히 언급해 주고 이건 왜 신경쓸 필요가 없는거다 설명을 해 준 후에 시세차익이 대박이니 하면서 무조건 청약 해라 이런식으로 추천을 해야 한다고 생각하는데요.

 

 

 

다행히 강동구에서, 기존 노후화된 폐기물처리시설 및 음식물처리시설을 자원순환센터로 새롭게 변모시킬 예정이라고 합니다.

 

강동구 공식 블로그에서 참고 하였는데요. 지하화 및 현대화된 시설로 탈바꿈 하고 지상에는 녹지공간과 체육공간을 조성해서 주변 고덕비즈밸리와 주택단지와의 조화를 이루도록 할 계획이라 합니다. 2024년 준공을 목표로 하고 있다고 하네요.

 

청약을 염두에 두고 계신 분들이라면 이 사업에 대해서도 계속 눈여겨 보셔야 할 것 같습니다.

 

출처 : 강동구청 블로그

 

 

6. 고덕차량기지의 활용을 놓고 강동구 vs 정부 및 SH 갈등 중!

 

제가 입지 관련 지도를 계속 보여드릴 때 눈치채신 분들도 있겠지만, 고덕 강일 1지구 위에는 고덕차량기지가 위치해 있는데요.

 

이 곳은 지하철 5호선 열차 차량들의 입,출고 및 경,중정비 검수관리를 실시하는 곳입니다. 

 

아래와 같이 5호선 상일동역과 미사역 방면에서 각각 수도권제1순환고속도로 옆을 타고 올라오는 철로로 해서 이 차량기지로 열차들이 들어올 텐데요.

 

고덕 강일 제일풍경채에서 직선 최단거리 상 2~300m 거리로 열차들이 지나다닐 거라 소음이 일부분 있을 수 있겠습니다. 

 

 

 

또한 아래 관련 소식도 눈여겨 보셔야 합니다.

 

고덕차량기지 부지 일부에, 지금 정부(국토교통부)는 공유형 물류센터를 개발하려고 하는 입장이고 강동구에선 인근 고덕비즈밸리와 조화가 될 수 있는 산업단지로 개발하려고 하고 있는데요.

 

고덕 강일 제일풍경채에 입주를 꿈꾸고 계신 분들이라면 물류센터가 들어오게 되면 아무래도 출입하는 차량 수도 늘어나면서 소음 및 분진의 우려가 있을 가능성을 생각 하셔야 합니다.

 

아직까지 의견이 모아지지 않은 부분이라 여기에 대해서도 지속적으로 살펴 보셔야 합니다.

 

출처 : KBS 뉴스

 

 

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예상 분양가, 인근 아파트 시세

 

고덕 강일 제일풍경채는 분양가 상한제 적용을 받기 때문에, 힐스테이트 리슈빌 강일과 비슷하게 평당 2000만원 초반대로 분양가가 형성 될 것이라고 예상하고 있습니다. 최근 고덕 강일지구 내 8단지, 14단지 공공분양은 1900만원 후반대 였는데 공공분양보다는 시세가 좀 더 높게 책정 되리라고 보여지네요.

 

전용 84m² 7억대, 101m² 8억대가 될 가능성이 높은데요. 우선 9억원 이하일 것으로 보여 중도금 대출 40% 가능할 것으로 보입니다.

 

인근 아파트들의 평당가 시세는 아래와 같습니다. 단지별로 시세차이가 꽤 크다는게 보이시나요?

 

 

 

고덕 강일 제일풍경채와 가장 인접한 아파트가 고덕리엔파크 1단지 아파트 인데요. 여기는 왜 평당가가 2.7천만 밖에 안되느냐? (물론 싼 가격은 아니죠)

 

아래가 고덕리엔파크 1단지 아파트 정보인데요. 국민임대와 장기전세의 비율이 상당히 높은 공공아파트임을 아실수가 있죠. 임대비율이 상당히 높아 그런것으로 보입니다.

 

 

 

그렇다면 고덕 강일 제일풍경채에 대해 긍정적인 입장을 취하시는 분들은, 그 아래 고덕그라시움(평당 4.9천만)과 고덕센트럴푸르지오(평당 4.7천만)의 시세를 따라갈 것이라고 보시는 분들이 많을것입니다.

 

아직까지 5호선 상일동역과의 거리 상, 저 정도 시세를 바로 쫓아가는 것은 어렵겠지만 9호선 샘터공원역의 가시화와 앞서 말씀 드렸던 여러가지 이슈들에 대한 긍정적 방향으로의 검토가 완료된다면 충분히 시세를 주면서 치고 올라갈 수 있을 거라는 기대감도 있는데요.

 

해당 아파트에 관심이 있으신 분들은 제가 말씀드렸던 내용들에 대해서 꾸준히 관심을 가지면서 지켜보시는 것이 좋겠습니다.

 

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정리

 

오늘 고덕 강일 제일풍경채 분양건에 대한 요점은, 9호선 연장 수혜와 고덕비즈밸리 조성, 이케아 입점 등 좋은 소식이 많으나 폐기물 처리장 등 기피시설에 대해 강동구 측에서 개선 사업을 잘 진행하는 것으로 보이는데 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있으며, 고덕차량기지 소음,분진 등의 우려에 대해 생각해볼 것, 그리고 물류센터가 들어올 것인가 산업단지로 조성이 될 것인가에 대해서도 지속 관심을 가져야 한다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

제가 준비한 내용은 여기까지 입니다. 관심갖고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 가지고 찾아뵙겠습니다.