판교밸리자이 분양정보 성남고등지구 예정 (+오피스텔)

 

판교밸리자이 분양정보 성남고등지구 예정 (+오피스텔)

 

 

 

 

안녕하세요. 별없달입니다.

 

오늘은 12월 분양 예정 단지 중, 판교 고등지구에 분양을 준비하고 있는 판교밸리자이에 대해서 소개해드리려고 합니다.

 

우선 시작하기에 앞서, 판교밸리자이는 판교 고등지구라는 공공택지에 분양하는 아파트이긴 하나, 최근 공공택지인 과천지식정보타운이나 하남 감일지구, 위례신도시 등등 다른 공공택지와는 다르게 성남시 당해지역만 1순위 당해지역 우선공급을 먼저 진행하기 때문에,

 

아무래도 기타지역으로 분류될 나머지 수도권 지역 거주자분들께는 기회가 돌아가지 않을 가능성이 높습니다. (아마 100%) 따라서 혹시나 하는 기대감이 있거나 순수한 궁금증을 가지신 분들 외엔, 성남시 당해지역 거주자분들이 아니시라면 시간낭비 하시지 않도록 미리 안내해 드립니다.

 

하지만 다른 지역 거주자분들께도 계속해서 좋은 정보 공유 드릴 예정이니 너무 실망 하지 마시구요!

 

영상 요약본으로 편하게 보실 분들은 하기 영상 시청 부탁드립니다.

 

youtu.be/VanEJMmpm1U

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성남 고등공공주택지구

 

최근 워낙 공공택지개발지구의 로또분양건이 많았기 때문에, 많은 분들이 공공택지지구의 분양건이면 당해지역 뿐 아니라 항상 서울, 경기도, 인천광역시 모두 1순위 당해지역 청약 조건을 갖추는 것으로 생각하십니다.

 

하지만, 그렇게 수도권 거주자 모두에게 기회가 돌아가는 경우는 '대규모택지개발지구' 분양건만 해당하는 이야기입니다.

 

대규모택지개발지구는 개발면적이 66만m² 이상인 곳을 말하며, 개발지역이 '특별시' 혹은 '광역시' 인 경우 해당지역 50% 우선공급 후 나머지 50% 를 기타지역(경기도)에 공급하고

 

개발지역이 경기도인 경우 해당 '시' 거주자에게 30% 우선공급, 그 외 경기도에 20% 공급 후 나머지 50% 를 서울, 인천에 공급하게 됩니다.

 

성남 고등공공주택지구의 면적을 볼까요?

 

 

 

 

아쉽게도 면적이 약 56만9천m² 정도라, 대규모택지개발지구 조건에 미달 되네요.

 

따라서 이번 성남 고등공공주택지구에 분양하는 판교밸리자이의 경우는 1순위 당해지역이 성남시 당해지역 2년이상 거주자 우선 공급하게 되고, 당해지역 미달 시 기타 지역 청약이 가능합니다. (하지만 불가하겠죠.)

 

 

 

 

 

성남 고등공공주택지구는 2010년 5월경 지구 지정이 되었으므로, 벌써 10년이나 지났으나 그린벨트 지역으로 묶여 개발이 더뎠습니다.

 

이름은 판교가 붙었지만 보시다시피 역세권이 아니므로 지하철역이 꼭 필요하신 분들께는 버스를 이용해야 해서 일부 불편함이 예상되지만, 자가용을 주로 이용하시는 분들께는 강남 접근성이 워낙 뛰어난 곳으로 보입니다.

 

 

성남 고등지구 토지이용계획도

 

 

 

 

 

S-2 블록은 이미 고등호반써밋판교밸리아파트가 2019년 7월 입주를 한 상태이구요. S-1 블록은 제일풍경채가 위치해 있습니다. A-1 블록은 고등마을 아파트가 있구요. 제일풍경채와 고등마을 아파트는 각각 민간임대, 국민임대 및 행복주택 형태로 공급된 상황입니다.

 

지구 내 가장 오른쪽 C-1 C-2 C-3 세 개 블록에 판교밸리자이 아파트와 오피스텔이 복합적으로 위치할 예정입니다.

 

카카오 지도와 비교해 보기

지도로도 확인해 보세요.

 

 

 

 

 

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판교밸리자이 분양정보

 

사업위치 : 경기도 성남시 성남고등지구 내 주상복합 C-1BL, C-2BL, C-3BL

용도 : 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

건설사 : GS건설

세대수 : 아파트 350세대, 오피스텔 282실

분양일정 예정
입주자모집공고 12월 10일
특별공급청약 12월 21일
일반공급 1순위 당해 12월 22일
당첨자발표 12월 31일

 

※ 블록별 아파트, 오피스텔 구성

C1블록 : 지하2층 ~ 지상14층 3개동

아파트 : 60A 77세대, 60B 39세대, 84형 14세대

오피스텔 : 108실 (59형, 84형)

 

C2블록 : 지하2층 ~ 지상13, 14층 3개동

아파트 : 60A 117세대, 60B 13세대

오피스텔 : 112실 (59형, 84형)

 

C3블록 : 지하2층 ~ 지상14층 3개동

아파트 : 60A 77세대, 60B 13세대

오피스텔 : 62실 (59형, 84형)

 

! 아파트와 오피스텔의 면적은 같은 숫자라도 다릅니다. 면적을 따지는 기준이 달라서, 같은 면적이라도 오피스텔이 훨씬 좁습니다. 

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판교밸리자이 청약 조건

 

아래 청약조건은 판교밸리자이 내 아파트에 해당되는 것이며, 판교밸리자이 오피스텔은 만 19세 이상, 거주지역 무관, 청약통장 필요없습니다.

 

 

일반공급 1순위 청약자격 요건

1. 청약통장 개설한 지 24개월 이상, 지역별 예치금액 조건 만족

2. 세대주

3. 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 세대에 속하지 않은 자 (세대원 전원)

4. 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않은 자 (세대원 전원)

 

 

 

 

부부는 세대분리를 해도 한 몸으로 봅니다. 그리고 부양가족수는 주민등록등본에 기재되어 있는 사람 기준이고, 부모님(직계존속)의 경우 함께 거주한 지 3년 이상이 지나야 인정 됩니다!

 

제가 아무리 말해도 매 청약건마다 부적격자가 계속 발생해서 안타까운 마음인데요. 청약 시 주의사항 꼭 확인하시고 청약하시길 바랍니다.

 

낙첨되느니만 못한 게 당첨 후 부적격이 되는 것입니다. 명심하세요.

 

일반공급 입주자 선정

전 평형 전용 85m² 이하이므로 가점제 100% 적용입니다. 추첨제 물량 없습니다.

예비입주자는 공급세대수의 5배수까지 뽑고 가점이 높은 사람에게 앞번호를 부여합니다.

 

 

 

 

 

 

특별공급 공통 청약 조건

입주자모집공고일 기준으로 세대원 전원이 무주택 세대의 구성원이어야 합니다.

 

그리고 세대원으로 인정받아야 하는 내용들의 경우, 세대별 주민등록표에 등재가 되어 있어야 합니다.

 

특별공급 1건 + 일반공급 1건의 중복 청약은 가능합니다. 특별공급 당첨 시 일반공급은 자동 무효처리가 됩니다.

 

그러나 특별공급 중복청약 (특히 신혼부부 1건 + 생애최초 1건 같은) 하여 당첨될 경우 중복청약 건들이 모두 부적격 처리가 됩니다. 주의하세요.

 

기관추천 특별공급

 

 

 

 

다자녀가구 특별공급

 

 

 

 

신혼부부 특별공급

 

 

 

 

생애최초 특별공급

 

 

 

 

노부모부양자 특별공급

 

 

 

 

 

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전매제한 기간

 

공공택지 및 투기과열지구이고, 분양가 상한제 적용이 되니 10년 적용 될 것으로 예상되는데 인근에 공공주택, 임대주택이 많은 상황이라 8년으로 적용이 될 수도 있습니다. 입주자 모집 공고가 뜨면 다시 공지해 드리겠습니다.

 

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판교밸리자이 입지 환경

 

 

 

 

1. 교통

 

아무래도 성남 고등지구가 강남 접근성이 우수한 지구이므로 강남 접근성을 가장 강조하고 있습니다. 특히 판교밸리자이는 위치상 고등지구 내에서도 대왕판교로와 붙어 있어, 바로 대왕판교로를 타고 분당내곡간도시고속화도로를 탈 수 있어 자가용의 경우엔 매우 편리하겠습니다.

 

그러나 오히려 대왕판교로와 너무 가깝다는 것이 단점으로 꼽힐 수도 있겠습니다. 보통 도로와 인접한 아파트들의 경우 소음 및 분진의 문제가 있을 수 있죠.

 

로드뷰로 보면 가벽 설치된 곳이 판교밸리자이 현장인데 인도 하나를 두고 단지가 조성이 될 것 같습니다. 소음방지를 위한 시설이 세워질 것으로 보이나 도로와 가까운 쪽 동호수를 배정 받으시게 되면 불편함이 있을 수도 있다는 우려는 가지셔야 할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

하지만 주변에 지하철역이 없는 상황이라, 신분당선 판교역으로 가기 위해선 아래와 같은 버스 경로를 이용해서 2~30분 정도 소요해야 역으로 갈 수 있구요.

 

 

 

 

 

다만 아래 고등동우체국 버스정류장을 이용하면 다양한 광역버스를 이용할 수 있는데요. 광역버스별 도착지는 하기와 같으니 참고 하시기 바랍니다. 광역버스가 그래도 잘 되어 있는 편이라 잠실, 강남 쪽 접근성은 좋아 보입니다.

 

 

 

 

 

잠실역 1007-1번, 6900번 버스

잠실광역환승센터 1009번, 1007번 버스

영등포 9408번 버스

테크노마트앞 강변역 5700A번, 5700B번, 5600번 버스

 

8호선 연장 및 GTX-A, 월곶판교선, 3호선 연장

 

 

출처 : 연합뉴스

 

 

 

지하철 8호선 연장사업이 긍정적인 방향으로 검토되고 있는데, 모란~판교 쪽 연장이면 사실 성남 고등지구는 여전히 소외되고 있는 느낌입니다. 어짜피 버스를 타고 지하철역을 이용해야 하는데 모란역까지 가나 판교역까지 가나 소요시간이 비슷하기 때문이죠. 간접적 수혜를 받을 가능성은 있지만 실제 실효성은 별로 없어 보입니다.

 

 

 

 

 

GTX-A 개통도 현재 빨라도 2025년 이후에나 완공이 될 것으로 보이고... GTX-A 역은 판교가 아니라 성남에 만들어질 텐데요, 막상 성남 고등지구에겐 실효성이 얼마나 될지 모르겠습니다. GTX 환승을 해서 각 노선의 끝자락 까지 가는게 아니라면, 굳이 GTX 를 이용하려고 성남까지 가는 시간에 광역버스를 이용하면 충분히 서울역 까지는 갈 것으로 보이는데, 다양한 사례가 있을 수 있으니 함부로 판단하진 못할거고요.

 

보통 교통 관련 호재는 집값 상승을 불러오니 역시나 간접적인 수혜 정도는 있을 수 있겠지만 현재까진 판교밸리자이 위치상 큰 메리트가 있을 것 같진 않습니다. 해당 노선들이 앞으로 또 어떻게 잘 개발이 되느냐에 따라 직접적 수혜를 볼 수도 있겠죠.

 

이외에 월곶~판교 복선전철 사업도 2025년 말 개통을 목표로 추진 중에 있습니다.

 

 

출처 : 뉴스핌

 

 

 

사실 판교밸리자이가 가장 직접적인 수혜를 볼려면 아래와 같이, 지하철 3호선 연장이 판교/용인/수지/광교로 연결되는 안이 통과되어야 합니다. 고등지구를 통과하는 지하철역이 신설될 가능성이 있기 때문입니다.

 

하지만 아래는 가안이며, 2021년 중에 사업 타당성이 검토가 완료된 후에야 공사를 진행할지 말지 결정될 부분입니다. 따라서 만약에 긍정적으로 검토되더라도 완공되려면 최소 10년은 있어야 될 듯 합니다.

 

 

 

 

2. 학군

고등지구 내 학교는 왕남초등학교 하나 뿐입니다. LH에서 중학교 시설을 지을 수 있는 용지를 마련했으나 교육부의 반려로 중학교를 따로 건설하지 못하게 되어, 현재 왕남초등학교 부지 내에서 중학교와 함께 사용하도록 추진이 되고 있는 상태라고 합니다.

 

딱히 학원가가 많이 들어올 만한 곳도 아닐 것으로 보여, 학군으로 봤을 땐 별로 메리트가 있는 곳은 아닙니다.

 

 

 

 

3. 판교테크노밸리

제2, 제3 판교 테크노밸리가 조성 중이고 2023~2024년 까지 완성이 될텐데, 약 2,000여개의 기업이 입주하고 10만여 명의 일자리가 창출될 예정이라고 하니 첨단산업의 중심지로서 거듭날 판교의 모습이 기대됩니다.

 

현재의 판교를 있게 만든 것이 바로 초기 테크노밸리였기 때문에 전국 통틀어 최대 규모의 테크노밸리가 조성된다면 과연 어떤 모습일까요?

 

판교밸리자이가 위치한 성남 고등지구도 테크노밸리와 거리가 가까워 간접적인 수혜를 어느정도 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

 

4. 인프라의 부족? → 테크노밸리 입주 후 점차 나아질 것?

성남 고등지구가 그렇게 큰 지구가 아니기도 하고, 판교 중심에서 꽤 떨어진 곳에 위치하기 때문에 인프라가 부족할 수 밖에 없습니다.

 

고등호반써밋 아파트에 2019년 입주한 입주자분의 말씀으론, 처음엔 정말 편의점도 없었을 정도로 불편한 적도 있었다고 하는데요. 현재는 어느정도 상가가 입점한 상태라 생활편의시설이 부족한 정도는 아니지만 아무래도 도심보단 문화시설이라던지, 학원가라던지, 개개인의 입맛에 맞는 상가들이 부족할 수 밖에 없습니다. 아직 공실인 상가도 더러 보이구요.

 

다만 제2, 3의 테크노밸리가 입주 하면서 주변이 좀 더 발전할 여지가 있어 보입니다. 주거하는 지역은 너무 시끌벅적한 분위기이기 보단 한산하고 공기 좋으며, 조금만 나가면 인프라가 잘 구축되어 있는, 그런 곳을 선호하신다면 딱일 듯 합니다.

5. 공항

인근에 서울공항이라 불리는 공군기지가 붙어 있어 비행기 소음에 대한 우려가 있습니다. 하지만 현재 고등지구 거주하는 분들이나 공인중개사 입장으론 소음이 크게 문제될 정도가 아니다라고 하는데요.

 

이에 대한 의견이 분분한 상태이니 충분히 감안하시기 바랍니다.

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인근 아파트 시세(평당가), 예상 분양가

 

아래는 다음부동산에서 고등지구 내 아파트의 평당가를 조회한 이미지인데요. 

 

말씀드렸듯이 고등마을아파트는 국민임대 및 행복주택, 판교밸리제일풍경채아파트는 민간임대(4년) 중인 아파트라 평당가 조회가 불가능합니다.

 

 

 

 

그렇다면 고등호반써밋판교밸리 아파트로만 판단이 가능한데요. 평균 평당가 3.5천만원으로 시세가 형성되어 있고 전용 84.98m² 이 11억 6000만원 정도입니다. 분양가가 6억 1610만원이었으니 입주 1년만에 5억 이상의 프리미엄이 붙어 있는 상태이네요.

 

2021년 9월 입주를 앞두고 있는 성남고등S-3블록의 경우 평당 1809만원으로 분양을 하였는데, 공공분양이었음을 감안하면 판교밸리자이의 경우 평당 1900만원 ~ 2100만원 사이로 분양가가 결정되지 않을까 예상합니다. 그러면 84m² 기준 6억 중반대 이하로 분양가가 결정될 수 있겠습니다.

(12/28 수정) 모집공고 뜨면서 분양가 확정되었는데 예상보다 훨씬 비싼 평당 2,500만원대 입니다.
전용 60 이 6억초반 전용84 가 8억대네요 ...
요즘같은 때를 노려 분양가를 뽑아먹고 있는 듯 합니다 ㅜ

 

잠깐! 판교밸리자이 오피스텔은요??

향후 기대가 되는 곳임에도 불구하고 아파트가 성남 당해지역 우선이니, 지역 관계없고 가점제가 아닌 오피스텔에 관심을 갖는 분들도 꽤 되시는 듯 합니다. 아직 분양가는 정확하게 알 수 없으나 아파트와 비슷하거나 약간 떨어지게 평당가가 결정되지 않을까 싶고요.

 

보통 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않아 매매를 꺼리시는 분들도 많은데요.

 

경험으로 말씀드리자면 입지 좋은 곳 오피스텔은 거침없는 가격상승을 보여줍니다. 

 

제가 수년 전 약 10시간 야외에서 줄을 서면서까지 청약을 했으나 떨어졌던 포레나광교(당시는 광교 꿈에그린)의 경우 분양가대비 프리미엄이 벌써 5~6억 이상 붙은 가격에 실거래 되고 있습니다.

 

 

 

 

오피스텔의 경우 면적이 좀 더 작은 부분이 있으며, 오피스텔은 전매제한이 없다고 믿으시는 분들이 많으나 규제지역의 경우 100실 이상이면 전매제한 1년이 적용 됩니다.

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정리

 

정리하자면, 바로 인근의 고등호반써밋판교밸리 아파트가 입주 1년만에 5억 이상의 프리미엄을 기록한 바, 판교밸리자이 역시 큰 시세차익은 기대할 수 있겠습니다.

 

지하철역이 없지만 광역버스를 통한 서울 접근성은 여전히 좋고, 자가용 이용하실 경우 더욱 좋겠습니다.

 

대왕판교로 인접 동호수를 배치받게 된다면 소음+분진의 우려가 있으며, 일부 비행기 소음이 가끔 예상 됩니다.

 

현재 고등지구 내 뛰어난 인프라나 학군을 기대하긴 어렵지만, 점차 제2, 3 판교 테크노밸리 조성됨과 더불어 주변이 크게 개선될 여지가 있고

 

교통 호재로는 간접적으로 8호선 연장, GTX-A, 월곶판교선이 있으며 직접적으로 기대해야 할 곳은 3호선 연장 여부가 되겠습니다.

 

이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 입주자 모집 공고가 뜨면 다시 뵙도록 하겠습니다.