의정부 고산 수자인 디에스티지 C1,C3,C4 블록 분양가, 평면도, 입주자 모집 공고 분석

의정부 고산 수자인 디에스티지 C1,C3,C4 블록 분양가, 평면도, 입주자 모집 공고 분석

안녕하세요. 별없달 부동산입니다.

 

의정부 고산지구에 분양하는 수자인 디에스티지 C1,C3,C4 3개 블록의 분양일정이 드디어 확정 되었습니다.

 

이곳도 기존 대비 분양일정이 좀 지연이 되었었는데요, 대규모 택지 개발 지구인 고산지구에서 분양하는 아파트이기 때문에 의정부 당해 거주자 뿐 아니라 수도권 전 지역 당첨이 가능한 곳이라 관심있으신 분들이 꽤 있으실텐데요.

 

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새로 개발되고 있는 의정부 고산지구는 의정부의 새로운 중심으로 자리할 곳으로, 3개 블록 합쳐서 총 2,407세대의 규모가 큰 브랜드타운을 형성하게 됩니다.

 

단지 인근으로 부용천, 부용산, 근린공원 등 자연환경이 더불어져서 생활환경이나 조망도 괜찮을 것으로 보입니다.

 

또한 법조타운과 복합문화융합단지가 예정되어 있으며, 역세권은 아니지만 7호선 연장 탑석역이 인근에 개통이 될 예정입니다. 구리포천고속도로도 개통을 앞두고 있습니다.

 

코스트코, 이마트 등 대형마트의 이용도 편리하겠으며 단지 인근에 초등학교 및 중학교가 예정되어 있어 학군도 좋아 보입니다.

입주자 모집 공고가 발표 되었으니 주요내용을 확인해 보고,

 

또한 분양가는 어떤 수준이고 인근 시세에 비해서는 어떠한 수준인지 확인해 보겠으며 단지배치도와 평면도 분석을 통해 주택형 별로 경쟁률을 예상해서 당첨확률을 최대한 높이려면 어떤 전략을 택해야 할지 알아보겠습니다.

 

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분양정보

먼저 의정부 고산 수자인 디에스티지 분양일정 및 공급세대 정보 등을 알아보겠습니다.

분양일정

입주자 모집 공고 : 1월 8일

특별공급 청약 : 1월 18일

일반공급 1순위 당해 청약 : 1월 19일

당첨자 발표일 : C1블록(1월 28일), C3블록(1월 27일), C4블록(1월 26일)

입주 예정 : 2023년 5월

 

C1,C3,C4 블록의 당첨자 발표일이 모두 하루씩 차이나서 다르니, 3개 블록에 모두 중복청약이 가능하시겠습니다. 관심 있으셨던 분들은 가점이 높아서 원하는 곳에 당첨될 자신이 없으신 한, 중복청약을 통해 확률을 높여 보셔야겠습니다.

 

공급세대 정보

의정부 수자인 디에스티지 각 블록 별 공급세대입니다.

 

먼저 C1 블록은 지하 1층~지상 25층 규모의 2개 동으로 이루어져 있으며 240세대입니다.

C3 블록은 지하 1층~지상 25층 규모의 10개 동으로 이루어져 있으며 1,134세대입니다.

마지막 C4 블록은 지하 2층~지상 25층 규모 12개 동으로, 1,033세대입니다.

 

 

주택형별 분양가

C1 블록은 전용79m² 2개 주택형으로 분양될 예정인데요.

79A 타입 최고분양가는 3억8,600만원, 79B 타입 최고분양가는 3억9,000만원입니다.

 

C3 블록 역시 전용79m² 2개 주택형이고, 79A 타입 최고분양가 3억8,200만원, 79B 타입 최고분양가 3억8,900만원입니다.

 

C4 블록은 전용면적과 주택형이 다양한 편인데요.

69A 타입 최고분양가 3억4,600만원, 69B 타입 3억4,900만원, 84 타입 4억2,000만원, 101 타입 4억7,500만원, 125타입 5억3,300만원으로 분양 예정입니다.

 

고산지구 내 다른 아파트의 시세를 보면, 의정부고산대방노블랜드 아파트의 34평 기준 최근 실거래가가 5억5천만원이었고, 호가는 7억5천~8억까지 형성이 되어있는데요.

 

일단 실거래가로만 비교해볼 때 이번 수자인 디에스티지의 C4블록 84 주택형 4억2,000만원보다 1억3,000만원 정도의 시세차익이 난다고 볼 수 있겠네요.

 

발코니확장비

C1, C3 블록의 발코니 확장비는 79A 4,032,000원, 79B 5,059,000원으로 동일합니다.

C4 블록은 69A 4,300,000원, 69B 4,160,000원, 84 4,290,000원, 101 5,520,000원, 125 6,310,000원으로 전체적으로 발코니 확장비는 저렴~보통 수준입니다.

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입주자 모집 공고 핵심사항 요약

규제사항

의정부 고산 수자인 디에스티지는 조정대상지역이고 수도권 대규모 공공택지에 해당하기 때문에 분양가 상한제를 적용 받았습니다. 따라서 관련 규제사항으로 인해 몇가지 규제가 적용이 되었습니다.

 

지역별 물량 배정, 우선공급 (당해요건)

의정부 고산지구는 대규모 공공택지개발지구로, 공급물량의 배정이 의정부 1년이상 당해 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 나머지 수도권(서울,인천,경기도6개월미만거주자) 50% 로 진행 됩니다.

 

의정부 당해 거주자는 낙첨될 경우 경기도, 수도권 물량 경쟁 시에 계속 포함이 되어 재경쟁 가능합니다.

 

다자녀 특별공급은 지역에 따른 배정물량이 약간 차이가 있는데요. 의정부 1년이상 당해 거주자 50%, 나머지 수도권 거주자 50%로 배정됩니다.

 

의무거주 기간, 전매제한 기간, 재당첨제한 기간

분양권 전매제한은 당첨자 발표일로부터 3년동안 제한이 된다고 명시되어 있습니다. 해당 기간동안 전매가 금지되며 만약 2021년 2월 19일 이후 이를 위반하고 전매할 경우 최대 10년동안 청약자격 제한이 됩니다.

 

본 주택은 분양가 상한제 적용 주택으로, 당첨이 되면 10년간 다른 주택에 재당첨제한이 됩니다.

청약 주의사항

이전에 다른 주택에 당첨된 사실이 있을 때, 그 주택에 지정되어 있는 재당첨 제한 기간이 지나지 않았을 경우 청약이 불가합니다.

 

당첨자 발표일이 동일한 다른 주택에 동시 청약을 하면, 모두 무효처리가 됩니다.

 

C1, C3, C4 블록의 당첨자 발표일은 모두 다르기 때문에 3개 블록은 모두 중복청약이 가능합니다.

 

다만 당첨자 발표일은 C4, C3, C1 순으로 발표가 되기 때문에 C4 블록에 당첨이 되시면 계약여부와 관계 없이 C3, C1 블록 당첨자 선정 자격은 박탈 되시며, C4 블록 예비입주자, C3 블록 당첨 되시면 C4 블록 예비는 취소가 되고 C3 만 당첨자 자격을 얻습니다.

 

일반공급을 동일 세대에서 2건 이상 중복 청약하거나 특별공급을 2건 이상 중복 청약은 당첨 부적격 처리가 되는데, 특별공급 1건 + 일반공급 1건 청약은 허용되며 특별공급 당첨이 우선 인정되게 됩니다.

 

중복청약 했을 경우 특별공급 당첨이 되면 일반공급 입주자 선정에선 취소가 됩니다.

 

청약 부적격자에 대한 조치사항

청약 시 입력해야 하는 전반사항에 대해서 착오 등으로 인한 오기입 때문이 발생하는 부적격 처리 등의 책임은 모두 청약자 본인에게 있으며,

 

부적격으로 당첨이 취소되면 수도권 투기과열지구와 청약과열지역은 1년 동안, 수도권 외 지역은 6개월, 청약위축지역은 3개월 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없는 제한사항이 생기게 됩니다.

 

자금납부 진행사항

OO 아파트는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 로 자금납부 진행이 되며 조정대상지역이므로 LTV 50% 적용되어, 모든 주택형의 중도금이 전체 분양가의 50% 까지 가능합니다.

 

다만 계약금은 계약 시에 우선 1천만원을 납부하고, 나머지 계약금은 계약 후 1개월 내에 납부하는, 2차에 걸쳐 계약금을 납부하는 방식을 채택하였습니다.

 

예비입주자 선정 수, 선정방법

본 주택의 예비입주자는 공급세대의 3배수까지 선정하며 지역우선이 적용되지 않고 일반공급의 경우 가점 순으로, 특별공급은 추첨의 방법으로 예비입주자 순번이 정해집니다.

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일반공급 당첨자 선정 방법

 

일반공급 당첨자 선정방법은, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 통장 가입자만 가능하며 가입한 지 2년 이상이 경과하고 본인 거주 지역별/면적별 예치기준금액 이상이 납입되어 있어야 합니다.

 

또한 세대주여야 하고 과거 5년 내 모든 세대원이 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 하고 역시 모든 세대원이 2주택 이상을 소유하지 않아야 합니다.

 

거주지역별/면적별 예치기준금액은 아래와 같습니다.

의정부 고산 수자인 디에스티지에서 일반공급 당첨자 선정 방식은, 전용면적 85m² 이하는 100% 가점제로, 전용면적 85m² 초과는 30% 가점제 / 70% 추첨제로 적용이 됩니다.

 

가점제와 추첨제는 청약 시 선택하는 것이 아닙니다. 일단 무주택자는 가점제로 분류가 되고 1주택자는 추첨제로 분류가 되는데요.

 

가점제에서 낙첨한 사람을 대상으로 추첨제 진행이 자동으로 되는데, 이 때 추첨제 대상 물량의 75%는 무주택자를 대상으로 우선 당첨자 선정을 합니다. 이후 남은 25% 에서는 앞에서 낙첨된 무주택자와 1주택자를 모두 합쳐서 다시 추첨하여 당첨자 선정을 합니다.

 

1주택자는 추첨제로만 선정이 가능하기 때문에, 전용면적 85m² 초과 주택형에 청약하셔야 하는 점 주의하시기 바랍니다.

 

또한 저가점자 역시 가점제 보다는 추첨제에서 당첨될 확률이 높기 때문에 추첨제가 있는 주택형으로 청약하셔야겠죠.

 

가점 산정 방식은 가점산정표를 따르는데요. 아래 표의 ①무주택 기간, ②부양가족수, ③입주자 저축 가입기간 각 항목별로 본인이 해당하는 점수를 골라 합산하면 본인의 가점이 됩니다.

① 무주택 기간 가점을 따질 때는 혼인하여 분리된 독립 세대를 구성할 경우엔 혼인신고일을 기점으로 기간을 산정할 수 있고, 미혼인 경우에는 만 30세를 기점으로 무주택 기간을 따질 수 있습니다.

무주택 요건을 갖추려면 주민등록등본 상 세대로 등록이 되어 있는 세대원 전원이 무주택이어야 하는데요.

이때 주의해야 할 사항이 배우자는 등본 상 세대분리를 하더라도 무조건 같은 세대로 보기 때문에 세대분리된 배우자가 유주택자이면 무주택 요건을 갖추지 못한 것입니다.

다만 민간분양에선 소형저가주택은 소유하고 있더라도 일반공급에 한해 무주택자로 간주하게 되는데요.

전용 60m² 이하 면적이면서 수도권일 경우 공시가 1억 3,000만원 이하여야 하고 수도권이 아닐 경우 8,000만원 이하여야 소형저가주택으로 인정이 됩니다.

소형저가주택 소유자는 일반공급 청약만 가능하고 특별공급은 다른 자격기준이 되더라도 청약이 불가합니다.

② 부양가족수로 인정이 되는 경우는, 직계존속일 경우 만 3년 이상 주민등록등본상 기재가 되어 있어야 부양가족으로 인정이 됩니다.

만약 세대원으로 등록된 직계존속이 만 60세 미만의 유주택자라면 청약자 본인은 무주택 세대주 요건을 갖추지 못한 것입니다.

세대원으로 등록된 직계존속이 만 60세 이상의 유주택자이면 무주택 세대주 자격은 갖춘 것이지만, 부양가족 수에서는 제외해야 합니다.

위에서 말씀드렸듯이 배우자는 세대가 분리된 경우에도 한 몸으로 보기 때문에, 세대분리된 배우자도 부양가족수로 넣을 수 있고 세대 분리된 배우자의 세대원으로 자녀가 따로 등록된 경우에도 그 자녀까지 부양가족수로 넣을 수 있습니다.

③ 입주자 저축 가입기간은 최초 가입일자부터 해당 주택의 입주자 모집 공고일까지 만 기간으로 따집니다.

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특별공급 당첨자 선정 방법

특별공급은 1가구 1주택 공급이 원칙이며 과거 특별공급 당첨이력이 있으면 두 번 다시 특별공급 청약은 불가합니다.

입주자 모집 공고일을 기준으로 기관추천특별공급, 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급에 청약하려면 무주택 세대 구성원이 청약 가능하고, 노부모부양 특별공급, 생애최초 특별공급은 무주택 세대주가 청약 가능합니다.

다만 생애최초 특별공급은 세대원 전체가 과거부터 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다. 나머지 특별공급은 주택소유 이력이 있어도, 입주자 모집 공고일 기준으로 무주택이면 청약 가능합니다. 신혼부부 특별공급은 혼인기간 내에는 무주택이었어야 합니다.

 

특별공급 유형별 청약자격 및 요건은 하기 포스팅에 상세하게 정리되어 있습니다.

(하지만 청약 전에는 입주자 모집 공고문도 꼼꼼히 확인 해 주시기 바랍니다. 하기 포스팅이 모집 공고문에 나오는 내용을 토대로 적혀 있으나, 청약하려는 아파트의 모집 공고문 내용이나 관련 법령이 우선하고 해당 포스팅 내용만 믿고 청약하였다가 발생하는 손해에 대해서는 책임을 져 드릴 수가 없기 때문입니다.)

https://moonwithoutstars.tistory.com/58

민간분양/공공분양 특별공급 자격, 종류별 완벽 정리 청약 전 꼭 확인

 

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평면도, 단지배치도 분석

단지배치도

C1, C3, C4 블록의 단지배치도입니다. 우선 모든 세대가 남서향, 남동향, 동남향으로 이루어져 있어 채광은 비교적 좋을 것으로 보입니다.

 

어느 동의 위치가 가장 좋을지에 대해서는 판단의 기준이 몇가지 있겠는데, 우선 교통 관점에서 사실 지하철역과 가장 가까운 곳이 좋겠으나 그나마 가까운 C3 블록에서도 의정부경전철선 역인 탑석역까지 도보로 3~40분이 소요되기 때문에, 어짜피 버스를 이용해야 할 것으로 보여 실제 체감거리는 모든 블록에서 차이가 없을 것으로 생각됩니다.

탑석역에는 7호선 연장이 되어 서울 접근성은 좋아지겠지만, 지하철역까지 버스를 이용해야 하기 때문에 서울 출퇴근을 대중교통으로 하셔야 하는 분들은 차라리 현재 고산지구를 통과하여 잠실역버스환승센터까지 이동하는 광역버스 G6100번 버스를 이용하는게 나으실 듯 합니다.

단지 내 커뮤니티 시설은 단지 크기가 클수록 잘 조성이 되니, 세대수가 많은 곳이 편리할 것으로 보입니다.

 

초등학교 예정부지는 모든 블록에서 가까운 편이지만 C3, C4 블록이 더 가까워 보이고요. (동마다 다를 수 있음)

 

향후 예정된 법조타운이나 복합문화융합단지 이용에는 C3 블록이 가장 가깝고, 조망으론 수락산이나 도봉산 쪽 숲 뷰가 나올만한, 남서향 세대들이 가장 좋아 보입니다. 사방으로 산에 둘러싸여 있긴 한데 부용산이나 용암산은 고도가 낮은 산들입니다.

 

 

주택형별 의정부 고산 수자인 디에스티지 평면도

C1 블록 79A (217세대)

C1 블록의 79A 평면도는 맞통풍 가능한 판상형 4Bay 구조에 드레스룸도 크게 나왔고 팬트리도 마련되어 있는 흠이 없어 보이는 평면도입니다.

 

방향은 일부 남동향에 대부분 남서향으로, 멀리 수락산 뷰를 기대해 볼 수 있지만 C1 블록의 남서쪽에 바로 붙어서 S6블록 신혼희망타운이 들어올 예정이라 조망을 가릴 것으로 우려됩니다. 차라리 남동향이 나오는 세대가 용암산 자락 뷰를 기대해 볼 수 있겠네요. 약간 동쪽으로 더 치우친 방향입니다.

 

C1 블록 79B (23세대)

역시 맞통풍 가능한 판상형 4Bay 구조인데, 79B에는 알파룸이 들어가 있습니다. 면적이 좀 더 커서 분양가와 발코니 확장비가 약간 더 비싼 것으로 보이고요.

 

세대수가 적어 남서향 뷰밖에 없는데 역시 신혼희망타운에 조망은 방해를 받을 것으로 보입니다.

 

 

C3 블록 79A (919세대)

C3 블록의 79A 는 C1 블록과 동일한 평면도입니다. 남서 혹은 남동향이고, 조망을 딱히 가리는 것이 없어 남서향이 수락산 뷰가 나올 것으로 보이네요.

C3 블록 79B (215세대)

79B 도 역시 C1 블록과 동일합니다. 동남향이 대부분인데, 멀리 고도가 조금 낮은 산들 조망은 나올 것으로 보입니다.

C4 블록 69A (98세대)

69A 도 맞통풍 가능한 판상형 4Bay 구조인데 전용면적이 작음에도 불구하고 드레스룸과 팬트리를 모두 넣은 실속적인 구조이네요. 뷰는 남서향인데 2001동과 2009동에 위치할 예정이라 다른 동들에 조망은 가려지겠습니다.

C4 블록 69B (48세대)

69B 는 69A 에서 일부 구조가 다르긴 한데 전체적으론 역시 판상형 4Bay에 드레스룸, 팬트리도 갖추고 있습니다. 역시 2001동, 2009동 위치이고 C1 블록쪽을 바라보는 동남향입니다.

C4 블록 84 (480세대)

84도 맞통풍 가능한 판상형 4Bay 에 갖출 것 다 갖추었고요. 전체적으로 면적이 넓어졌습니다. 방향은 남서향, 동남향 섞여 있는데 역시 동남향이 그나마 나을 수 있겠네요.

C4 블록 101 (283세대)

101도 맞통풍 가능 판상형 4Bay인데 드레스룸이 굉장히 길쭉하게 붙고 알파룸도 침실1 안쪽에 위치합니다. 추첨제 노리시는 분들이 가장 많이 몰릴 것으로 예상됩니다.

C4 블록 125 (124세대)

125는 맞통풍 가능 판상형 4Bay에 침실4도 딸려 있습니다. 남서향 세대만 있고, 특이한 점은 발코니 확장 시 주방 슬라이딩 도어 설치를 제공하는데 주방과 식사공간을 분리할 수 있어 주부님들이 좋아하실 구조입니다.

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마무리

 

오늘 의정부 고산지구 수자인 디에스티지 분양가, 평면도, 입주자 모집공고 내용에 대해서 알아보았습니다. 관심 있으신 분들은 성공적인 청약 당첨을 기원드리면서 이후 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다.