과천지식정보타운 S8 분양일정, 예상분양가, 분양정보

과천지식정보타운 S8 분양일정, 예상분양가, 분양정보

 

작년 하반기 가장 청약 열기가 뜨거웠던 곳, 로또청약으로 유명했던 곳이 있었다. 바로 공공택지인 과천지식정보타운 분양건들이다.

 

그야말로 로또라고 비유해도 좋을 만큼, 인근 아파트들의 시세에 비해 상당히 저렴한 분양가로 분양이 되었던 탓에 시세차익이 어마어마해서 '묻지마 청약'이 대거 이루어졌었다. 중복청약 건까지 합치면 당시 S1, S4, S5 블록 통틀어 약 50만여 건의 청약통장이 접수되었던 걸로 기억한다.

 

과천지식정보타운은 대규모 공공택지 개발지구이기 때문에, 주거용 부지로 지정된 소위 '블록' 들이 여러 군데 있었고 속속이 분양을 진행하였다.

어느 새 남은 곳은 몇 군데 되지 않는데, 그나마도 임대나 행복주택 등이 대부분이고, 일반분양은 단 2곳밖에 남지 않았다.

 

 

오늘은 그 중에서, 먼저 분양예정이 되어 있는 과천지식정보타운 S8 블록, 마지막 공공 일반분양 단지에 대해 소개해 보려고 한다.

 

유튜브 영상으로 보려면 ↓

youtu.be/EzmXTy54cvU

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과천지식정보타운 토지이용계획도

아래는 과천지식정보타운의 토지이용계획도이며, 노란색 블록들이 주거용 부지이다. 아래쪽에 동그라미 표시를 한 곳이 오늘 소개할 S8 블록이며 이곳은 올해 3월 혹은 4월 경 공공분양이 진행 되는데, 일반분양, 신혼희망타운, 행복주택이 함께 들어서게 된다.

과천지식정보타운에서 아직 미분양된 곳들은 2021년에 대부분 분양이 예정되어 있거나 아직 미정인 상태이다. 오늘(2021년 1월 13일) 기준으로 과천지식정보타운의 남은 분양건들 일정을 적어 두니 참고하기 바란다.

 

S2 블록 (미정) : 민간분양 전용 60m²이하 주택 783세대 예정

S3 블록 (진행중) : 신혼희망타운 및 행복주택 547세대, 신혼희망타운은 1/14까지 접수이고 행복주택은 추후 예정

S7 블록 (진행중) : 신혼희망타운 및 행복주택, 10년임대 472세대, 신혼희망타운은 1/14까지 접수이고 행복주택은 추후 예정이며 10년공공임대는 접수 마감되었음

S8 블록 (3~4월?) : 일반분양(공공분양) 318세대, 신혼희망타운 227세대, 행복주택 114세대

S10 블록 (미정) : 영구 및 국민임대 612세대

S11 블록 (미정) : 행복주택 846세대

S12 블록 (미정) : 행복주택 1,467세대

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과천지식정보타운 S8 분양정보

위치(주소) : 과천지식정보타운 S8블록

건축규모 : 지상 24~29층 5개 동

시공사 : 신동아건설 및 우미건설

분양시기 : 2021년 3월~4월 중 (지연 가능성도 큼)

공급세대수 : 일반분양 (전용 74m², 84m²) 318세대, 신혼희망타운 227세대, 행복주택 114세대

 

원래 우미건설의 '우미린' 홈페이지 분양캘린더에 2021년 3월로 분양일정이 등재되어 있었으나, 현재 사라진 것으로 보아 분양일정이 지연될 가능성도 커 보인다.

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입지 및 환경 살펴보기

 

1. 조감도

과천지식정보타운 S8 은 지정타 내에서도 꽤 괜찮은 입지이다. 4호선 신설역 위치가 가까운 편이기 때문이다. 또한 상업시설과도 거리가 가까운 편으로 장점을 두루 갖추고 있다.

 

교통도 편리하고, 일자리 조성으로 직주근접의 장점에 또한 관악산, 매봉산 등 자연환경에도 둘러싸여 부족한 것이 없는 곳으로 보인다.

 

 

산림욕장들이 마련되어 있어 주말에는 가족과 함께 바로 근처에 산림욕을 즐기러 갈 수 있으며, 서울랜드, 렛츠런파크 등의 즐길거리들도 다양하다.

 

2. 교통

우선 위에서 언급했듯이 4호선 신설역인 과천지식정보타운역(가칭)이 2021년 개통 예정으로 사당역, 서울역 등으로의 이동을 통해 강남, 강북 어디든 교통이 편리해 지겠다. 안산 방향도 마찬가지이다.

 

게다가 아래의 교통호재들을 보면 이곳은 천혜의 입지가 아닐 수 없다.

 

우선 4호선은 기본으로 이용하면서, 한 정거장 위로 가면 과천역에 GTX-C 가 개통하니 서울 접근 시간이 훨씬 줄어들 것이다.

 

또한 한 정거장 아래로 가면 인덕원역인데, 이곳은 현재는 4호선 하나만 지나가지만 수년 내에 인덕원동탄선과 월곶판교선이 지나가면서 트리플 역세권으로 거듭나는 곳이다.

 

그야말로 사통팔달의 입지인데, 이런 많은 호재들을 양쪽에 끼고 있는 것이 바로 과천지식정보타운이고, 그 안에서도 4호선 신설역 위치와 가까운 곳이 가장 수혜를 크게 볼 것으로 기대가 된다.

이외 자가용 이용은 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등 도로 이용에 손색이 없다.

 

다만 제2경인고속도로 바로 옆에 부지가 예정되어 있는지라, 후에 소음이나 분진에 대한 문제가 있을지에 대해서는 따져보아야 할 수도 있다.

3. 학군

S8 블록 바로 옆에, 하천 하나만 건너면 초등학교, 중학교 통합 부지가 예정되어 있기 때문에 통학도 매우 편리한 위치이다.

5. 주변인프라, 개발호재

아래 조감도에서, 예정된 지하철역 위쪽으로 보이는 건물들이 과천지식정보타운 내 산업단지 시설들이 될 것이다.

 

좋은 입지의 기준에서, 일자리도 빼놓을 수 없는데 일자리가 조성되면 자연스레 사람이 찾아들고, 그러면 인프라나 교통도 잘 구축이 되기 때문이다.

 

역 아래쪽은 상업시설들이 될 전망이다.

 

또한 과천 내에서 3기신도시로 지정이 된 곳이 근처인데, 정부에서 밀어주고 있는 3기신도시 개발 관련하여 앞으로도 개발호재가 발표될 가능성을 기대해 볼 수 있다.

 

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청약조건, 당첨자 선정 기준

지역별 물량 배정 여부

과천지식정보타운 S8 은 대규모 공공택지 개발지구 내 분양건으로, 지역별 물량 공급이 적용되는 단지이다.

 

과천시 당해 거주자(2년 이상) 30%, 경기도 2년이상 거주자 20%, 수도권 거주자 50% 로 공급이 되며, 과천 당해 거주자는 처음 30% 에서 낙첨되더라도 이후 경기도 공급물량 내에서 재경쟁, 수도권 거주자 내에서 재경쟁이 가능하기 때문에 당첨 가능성이 가장 높다.

 

일반공급 당첨자 선정기준, 일반공급 예상 세대 수

공공분양에서 일반공급 당첨자 선정방법은 하기와 같다.

무주택 세대의 세대주여야 하고, 청약저축 및 주택청약종합저축 통장 가입자만 가능하며, 가입 후 2년 이상 경과되고 월 납입금 24회 이상 납입하여야 합니다. 또한 세대구성원 중 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 일반공급 1순위 자격을 갖출 수 있습니다.

자산 및 소득기준은 일반공급에선 전용 60m² 초과 주택은 별도 자격요건이 없으며, 전용 60m² 이하 주택의 경우 부동산 2억1,550만원 이하, 차량가액 2,764만원 이하여야 하고 소득기준은 가구원수별 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하를 만족해야 합니다. 상세한 기준은 아래 공공분양 특별공급 공통사항 부분에 표를 첨부해 두었습니다.

공공분양에서는 소형저가주택을 소유하고 있는 사람도 유주택자로 간주하는 점이 민간분양과 차이가 있으니 주의하시기 바랍니다.

일반공급 1순위 내에서 공급세대를 초과하여 청약이 접수되면, 즉 경쟁이 발생하면 3년 이상 무주택 세대주로서 전용 40m² 초과 주택은 입주자 저축 납입인정금액이 높은 순대로 당첨자를 선정합니다.

납입인정금액은 매월 최대 10만원까지만 인정이 되므로, 한꺼번에 큰 돈을 예치한다고 해서 납입인정금액이 올라가는 것이 아닙니다. 따라서 꾸준히 매월 10만원을 납입하시는 것이 좋습니다.

공공분양이라 특별공급으로 공급되는 물량이 거의 85%에 달할 것이라, 일반공급 물량은 15% 정도로, 40~50세대 정도밖에 안될 것이다. 따라서 경쟁률이 높아, 위례신도시 공공분양 처럼 당첨금액 커트라인이 상당히 높을 것으로 예상된다.

특별공급 당첨자 선정기준

공공분양 특별공급은 자산기준을 만족해야 한다.

 

<공공분양 특별공급 자산기준>

특별공급 유형별 청약자격 및 요건은 하기 포스팅에 상세하게 정리되어 있다.

 

(하지만 청약 전에는 입주자 모집 공고문도 꼼꼼히 확인 해 주시기 바랍니다. 하기 포스팅이 모집 공고문에 나오는 내용을 토대로 적혀 있으나, 청약하려는 아파트의 모집 공고문 내용이나 관련 법령이 우선하고 해당 포스팅 내용만 믿고 청약하였다가 발생하는 손해에 대해서는 책임을 져 드릴 수가 없기 때문입니다.)

https://moonwithoutstars.tistory.com/58

민간분양/공공분양 특별공급 자격, 종류별 완벽 정리 청약 전 꼭 확인

신혼희망타운 청약 자격, 조건

S8 블록에는 신혼희망타운도 분양 예정인데, 우선 아래 표의 기준들에서 소득기준이나 자산기준은 2020년 기준이고, 2021년 3월 이후 분양건들은 기준이 변경될 가능성이 있다.

 

청약 자격은 혼인 기간 7년 이내 혹은 6세 이하 자녀를 둔 무주택세대구성원 신혼부부 혹은 예비신혼부부, 한부모가족이 가능하다.

 

공고일로부터 입주일까지 무주택 세대구성원 신분을 유지하여야 하며 청약통장은 공공분양이기 때문에 청약저축 혹은 주택청약종합저축에 가입한지 6개월 경과하고 납입인정횟수가 6회 이상이어야 한다.

 

소득기준은 외벌이일 경우 전년도 도시근로자 월평균 소득 120% 이하여야 하고 맞벌이면 130% 여야 하는데, 2021년 2월 분양건 까지는 2019년도 도시근로자 월평균 소득이 기준이 되고, 3월 이후에는 2020년 도시근로자 월평균 소득이 통계청에서 발표가 되면 그것으로 기준이 변경될 것이다.

 

자산기준은 단순 부동산이나 차량가액이 아닌, 소유한 모든 통장이나 부동산, 차량가액을 합산한 기준이기 때문에 주의가 필요하다. 자산기준금액 역시 2021년 기준은 변경될 수 있다.

 

신혼희망타운 당첨 시 주택가격이 총자산기준을 초과하는 경우, 필수로 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품' 이라는 전용 모기지에 가입해야 한다.

 

그러면 주택가격의 30% ~ 70% 범위에서 대출을 받게 되는데, 나중에 주택을 매도할 때 대출을 얼마나 받았는지, 해당 주택에서 얼마나 거주하였는지, 자녀수는 몇명인지에 따라 LH 와 차익금을 일부 공유해야 하는 단점이 있다.

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전매제한 기간, 의무거주 기간 및 재당첨제한

우선 과천지식정보타운 S8 블록은 공공분양이기 때문에 의무거주기간 5년이 적용된다. 앞선 과천지식정보타운 S1, S4, S5 블록들은 민간분양이었기 때문에 의무거주 기간이 없어 부족한 자금을 전세를 통해 메꿀 수 있는데 S8 블록은 거주의무 때문에 전세놓기가 불가능하다는 점을 주의해야 한다.

 

또한 수도권 분양가 상한제 적용을 받으므로, 전매제한 10년에 재당첨제한도 10년이 적용될 것으로 보인다.

 

상세한 내용은 추후 입주자 모집 공고문이 발표되면 재 업로드 예정이다.

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예상 분양가, 인근 아파트 시세

분양가 상한제를 적용받기 때문에, 최근 과천지식정보타운 내 분양했던 아파트들과 분양가가 비슷할 것으로 보인다. 하지만 해가 바뀌어 택지비가 올랐을 가능성도 있다.

 

우선 공공분양 끼리 비교해 보면, 가장 최근 공공분양은 과천제이드자이였는데, 분양가가 평당 약 2,220만원 수준이었다.

 

따라서 공공분양 분양가를 따라간다면 전용 74m²(30평) 주택형의 경우 대강 6억 중반으로 생각이 되며, 전용 84m²(34평) 주택형의 경우 7억 중반으로 생각해 볼 수 있다.

 

그러나 만약 민영분양의 분양가를 따라간다면, 평균 평당 분양가가 가장 비쌌던 과천 푸르지오 오르투스의 경우 평당 약 2,400만원 수준이었으므로,

 

전용 74m² 가 7억 초반, 전용 84m² 가 8억 초반으로 분양가가 책정될 가능성도 무시할 수 없다.

 

하지만 인근 시세가 34평 기준 15~16억에 달해 여전히 시세차익이 어마어마 하기 때문에 경쟁률이 상당할 것으로 보인다.

 

일단 분양가가 9억은 넘지 않을 것으로 보이고 투기과열지구라 LTV 40 적용되어, 중도금은 분양가의 40% 까지 가능할 것이다.